REKLAMA

Dlaczego eksperyment z kontrolowaniem czynszów w Berlinie się nie udał?

Połączenie
Data emisji:
2021-03-30 14:00
Audycja:
Prowadzący:
Czas trwania:
21:33 min.
Udostępnij:

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
łączenie dziękuję dziękuję czternasta 6 Jakub Janiszewski przy mikrofonie z nami jest dr Adam Czerniak z polityki Insights ze szkoły głównej handlowej dzień dobry dzień dobry panu dzień dobry państwu będziemy mówili dość ciekawej sytuacji na rynku nieruchomości w Berlinie sytuacji ciekawe, a może raczej tragicznej może tak należało rzecz określić, ale też, żeby nie zaskakujące, bo podobne eksperymenty wykonywano w innych krajach jak niestety przynosiły podobne Rozwiń » rezultaty chodzi mianowicie wprowadzone w 2019 zdaje się roku albo na początku 2020 wprowadzenie kontroli część kontroli czynszów w budynkach wybudowanych przez przed 2014 rokiem chodziło o to, żeby przyhamować wzrost czynszów, żeby przyhamować to można będzie wdrożenie nieruchomości wynajmu Berlin jest specyficznym miastem tam większość lokatorów wynajmuje swoje mieszkanie nie jest ich posiadaniu i to właśnie kwestie czynszów były kwestiami, które doprowadziły do dużych protestów, które doprowadziły do silnej presji na Senat berliński Senat w większości lewicowe mówiący właśnie tych protestów, które dążyły właśnie do tego, żeby albo wywłaszczyć duże firmy, które kupują nieruchomości następnie właściwie spekulują na nich zarabiają z nich traktują jak to twierdzą niektórzy badacze jak też sztaby złota zamiast docenić czy uznać pewną wartość społeczną równocześnie Berlin był przez lata takim miastem to wszyscy wiemy miastem, które właśnie kusiło wielu Europejczyków relatywnie tanimi nieruchomościami to się zaczęło kończyć pewnie, że 15 lat temu teraz skończyło się zupełnie w Berlinie bardzo ciężko wynająć mieszkanie i ta decyzja podjęta przez Senat berliński o można powiedzieć zablokowaniu podwyżek czynszów w tych mieszkaniach zbudowanych w 2014 też niestety ma swoje konsekwencje okazuje się, że mieszkań na wynajem jest jeszcze mniej niż było ci, którzy mogliby wynajmować postanawiają raczej sprzedać niż decydować się na wynajmowanie po obniżonych cenach mieszkań nowych też nie ma, bo są albo, jeżeli są tu są horrendalnie drogie czy właściwie można powiedzieć cała masa dramatów w takim bardzo krótkim opisie rzeczy o tyle przygnębiająca, że w zasadzie to przerobiły już inne miasta to przerobił San Francisco to pewnej formy przerobił przerobił też nowy Jork tutaj właściwie zaskoczeń chyba odnośnie tego co się wydarzyło z kontrolą czynszów w Berlinie większych nie ma na nie ma tutaj pan redaktor powiedział prawie całą historię już za bardzo źle trafił w bardzo dobra dla zabrał pan chleb, ale myślę, że coś się tutaj jest dorzuca może będzie nawet w ogóle są spowolni te mają rację tak przyspieszał wszystko opowiedziałem to może zacznijmy od tego czy są dobre metody na taki proces, który się w Berlinie zaczął działać onegdaj czy nagłego wzrostu cen to znaczy czy są jakieś pomysły ekonomistów co można zrobić, kiedy dane dobro tak bardzo intensywnie drożeje staje się dostępne kreuje, jakby całą masę dramatów, bo jest to dramatyczna sytuacja nie ma co ukrywać zdecydowanie tak, więc jeżeli ekonomista specjalista od rynku nieruchomości musi się zmierzyć z takim problemem szybkiego wzrostu jakiejś scenę to pierwszą rzeczą na wolność zastanawia to są przyczyny tego wzrost to jest przyczyna trwała czy też przyczyna część czasowa, która tylko były przez moment później możemy na świadczenia ze spadkiem, więc spójrzmy NATO czemu tę część w Berlinie tak drożały, bo jak tak pan redaktor słusznie zauważył przez wiele lat Berlin uchodził za miasto relatywnie tanie w porównaniu, bo innych stolic krajów wysokorozwiniętych do Paryża Londynu nowego Jorku dzielisz z nim patrząc nawet na Azji, gdzie ceny były bardzo bardzo wysoki, więc pewien, bo miasto umiarkowanie tani ludzie, jeżeli chodzi o koszty mieszkaniowe sprawa jednak zaczęła się zmieniać w ostatniej dekadzie, a tutaj czynników było kilka temu to oddziaływało pierwszy czynnik lub w ogóle szerzej czynnik związany z rynkiem mieszkaniowym w Niemczech, a słuchaczom nie zaznają mianem historia tamtejszego rynku, tym bardziej że w zasadzie nie ma to jest jedyny kraj w całej Unii Europejskiej, który nie przeżył bańki cenowej czy wtedy, kiedy pamiętamy w Irlandii Hiszpanii w stanach Zjednoczonych były bardzo szybkie wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych ludzi nastąpił spadek o tyle w Niemczech w zasadzie przez całe lata dwutysięczne także w latach dziewięćdziesiątych na lata 80, gdzie część kraju np. północy przeżywa walkę cenową tam ceny były stabilna uzasadnione nawet był rosły wolniej niż inflacja w ujęciu realnym spadał no i to się zmieniło w ostatniej dekadzie co było związane z bardzo niskimi stopami procentowymi mieszkania okazało się całkiem niezłą lokatą zabezpieczającą właśnie przed inflacją w sytuacji, kiedy pieniądze banku, ale ciężko było trzymać, a można budować od razu analogię do tego co dzieje się dzisiaj w Polsce, ale to zostawmy sensowna rozmowa i premier jeszcze drugi czynnik mianowicie migracja bądź napływ migrantów do Niemiec tam długo dużo rozmawialiśmy także tutaj panem redaktorem nadanie jeszcze 56 lat temu on przyczyni się do tego, że wzrósł popyt na nieruchomości, zwłaszcza dużych niemieckich miastach tam migranci z krajów Afryki północnej właśnie tam migrowali zresztą też nie tylko mówimy o tych w tej imigracji nie jest poza Europę, ale także migracji wewnętrznych europejskiej w ramach Unii Europejskiej napływ Polaków po odblokowaniu niemieckiego rynku mieszkaniowego także dał się we znaki niemieckim rynkowi mieszkaniowemu w tym także Berlinowi to miasto zaczęło odczuwać szybki wzrost popytu przy jednoczesnej dosyć wolno rosnącej podaży, czyli po prostu mieszkać w Berlinie budową mniej, a co wynikało po części z planu zagospodarowania przestrzennego trochę nie było jak budować nową Bernie jednak dużym miastem zbudowano na obrzeżach, gdzie zniszczenia tak bardzo mieszkać trochę było takich czynników strukturalnych w rezultacie czynsze zaczęły rosnąć, a jak coś zaczyna rosnąć to ja zawsze uwięziony mieszkaniowy jest takim olbrzymem statkiem, który bardzo ciężko zwracać jak się coś zaczyna działać na szkodę zakres wyższa dynamika czynszu to ono bardzo wysoką i inercję to znaczy w zeszłym roku rosło to prawdopodobnie w tym roku rośnie aż dojdzie pewnie jakiegoś punktu przegięcia no i tak część przez, a kilka lat w Berlinie rosły aż miasto stało się, a bardzo ciężkie do życia, bo po prostu ceny tych wszystkich nieruchomości mieszkaniowych bardzo wysokim pojawi się problem pan tutaj słusznie powiedział ludzie wyszli na ulice Łodzi co jest jest tak drogo, a zwłaszcza, że tam ponad 50% osób wynajmuje mieszkania są Brnie oraz 60 chyba praską panoramę na to zarząd częściej to ewenement też chyba w Europie prawda, że mamy aż taką dużą grupę wynajmujących i tak relatywnie niewielką grupę właścicieli oznacza oczywiście rośnie, ale nie rośnie tak szybko to to jest taki specyficzny model widać Niemcy są bardzo przez przywiązanie do tego, że mieszkanie wynajmuje tam nie mówimy tutaj tylko oczywiście o Berlinie mówimy o całej całych Niemczech to jest bardzo specyficzny model właśnie model niemiecki oni jeszcze występuje na mniejszą skalę w Austrii na większą skalę świecami, które właśnie bazuje na najmie mieszkań tam są gospodarstwa domowe, które całe życie potrafi mieszkań wynajmowanych mieszkań coś dla Polaka jest aberracją glejak to można kogoś nie siebie, a wrzucam pieniądze błota zapewne część mu się już wziąć kredyt sam kupić w planie co jest normalne on nie musi tego mieszkania posiadać wręcz przeciwnie dzięki temu, że nie jest jego mieszkanie własnościowe może ją przeprowadzić 1 miejsca drugiego czuje wolny i na i tak na tym właśnie na tej wolności związanej z rynkiem najmu niemiecki rynek mieszkaniowy było oparte, ale ona ma też swoją czarną stronę, a mianowicie jak szybko rosną ceny najmu to bardzo wiele gospodarstw domowych ma kłopot w tym, żeby związać koniec końca i za ten też szybko rosnące zapłacić dlatego lewica czy drinka razem z koalicji ze SPD i grunt oraz w Niemczech właśnie w Berlinie sędziom dobra to zamrozimy część no niestety jako ekonomista analityk rynku mieszkaniowego mogłem przewidzieć zresztą wiele osób tak też przewidywało, że to zakończyć się po prostu brakiem tego typu mieszkań, bo efekt, które ta sytuacja na niemieckim rynku mieszkaniowym była był dwojaki po pierwsze a prawie natychmiast szybciej zaczęły rosnąć ceny najmu mieszkań budowanych po 2014 roku, czyli tych, które nie zostały objęte regulacją zabytki dualny rynek się pojawił prawda czy mamy te nowe mieszkania, które drożeją bardzo szybko na maszynie nic się rzeczy nie są objęte tymi regulacjami mamy te stare mieszkania sprzed 2014 roku, które teoretycznie drożeją w ogóle, ale dla wielu posiadaczy przestają być jak rozumiem opłacalne wtedy się chętniej sprzedaje zamiast utrzymywać, jakby jak dalej mieszkanie na wynajem zgadza się tam mieszkania w część trafi w ogóle na rynek można je było nawet sobie kupić po całkiem okazyjnych cenach po prostu przestało się opłacać niemieckim firmom inwestować w tego typu mieszkań na wynajem właśnie wybudowane przed 2014 rokiem, a z kolei większość Niemców nie chciała nieco od tej pory kupować mieszkań na własnych co więcej kredyty mieszkaniowe są tam stosunkowo drogie, więc wciąż nie było dla nich opcją, a po prostu tych mieszkań z kolei na wynajem sprzed 2014 roku było coraz mniej co gorsza jak pokazują dane statystyczne ta zmiana regulacji nie pociągnęła za sobą wzrostu budowę nowych mieszkań nadal jest najważniejsza chyba tak, że mimo tego, że ciąża poszły w górę to nie spowodowały takiej dodatkowej motywacji dla firm budowlanych, żeby tam więcej budować nie pęta budów było w Berlinie porównywalne do, a 1015 największych miast w Niemczech, więc nie widać było efektu takiego, które w, którego można się było spodziewać powyższe ceny NATO będzie wyższa podaż no niestety podaż na rynku mieszkaniowym jest zwierzęciem bardzo trudnym do ogarnięcia, ponieważ zaś bardzo uczynił wcześniej mówiłem o planach zagospodarowania przestrzennego, gdzie można budować może budować można w Poczdamie, ale niekoniecznie jest to miejsce, gdzie ludzie chcą mieszkać co więcej jeszcze kwestia kosztów takiej inwestycji naraz widzimy to także w Polsce w tej chwili jest szybki wzrost kosztu budowy materiałów budowlanych co powoduje niższą opłacalność inwestycji, a co więcej mieliśmy do czynienia w Niemczech boomem mieszkaniowym przez kilka lat, które wspominałem wcześniej, który dodatkowo powodową trudno zdobyć kapitalne no właśnie, że zatrzymają to zatrzymamy wrócimy po informacjach, bo też warto powiedzieć, że boom mieszkaniowy to nie jest to samo co bańka spekulacyjna prawda pyta jak wyjaśnić za chwilę wrócimy do rozmowy z 14191425 Jakub Janiszewski przy mikrofonie z nami dr Adam Czerniak z polityki Insert szkoły głównej handlowej rozmawiamy o problemach Berlina o problemach którymi próbowano zaradzić bardzo Starym sposobem sposobem dobrze znanymi dobrze opisanym zbadanym zbadano jego konsekwencje to zdaje się Uniwersytet Stanforda zrobił odnośnie San Francisco, badając co też się stanie, jeżeli rzeczywiście wprowadzimy takie prawo, które w latach dziewięćdziesiątych wprowadzono w niektórych dzielnicach obejmuje całe budynki całe kwartały miasta kontrolą czynszów po to, żeby wzmocnić też tkankę taką powiedziałbym społeczną to znaczy, żeby wzmocnić tych, którzy są najsłabsi ekonomicznie bardzo często są to mniejszości etniczne, żeby im ulżyć mówiąc krótko co się wtedy zaczyna działać Otóż mimo tego, że faktycznie ludzie zostają w tych mieszkaniach, które zajmowali też do tych mieszkań zaczyna ubywać, czyli dokładnie to co w tym momencie dzieje się w Berlinie, czyli zaczyna ubywać tej puli na wynajem właściciele budynków np. decydują się o zmianie charakteru zmieniają się na biura albo sprzedają albo zdecydują o wyburzeniu w to miejsce buduje się coś zupełnie innego, czyli de facto, jakby ta dostępność miasta dostępne także dla tych osób mniej zamożnych spada zamiast rosnąć tak zaborczej cel został osiągnięty to właśnie niesamowite w przypadku Berlina, że zdecydowano się na taki gest proszę wiedząc co prawda wiedziano, że tak się będzie działo, a mimo to jednak decyzja została podjęta NATO bardzo zaskoczyło wtedy jak już tam decyzje podejmowano, bo to nie jest pierwszy raz, kiedy zdecydowano się na taką formę regulacji rynku mieszkaniowego i no niestety wiadomo jak było będą konsekwencje tego by już tak został pan redaktor przywołał w innych miastach tak było i konsekwencji były bardzo bardzo mocno do przewidzenia nie wiem czy tutaj Berlin liczył na to, że w Niemczech sezon na inny model instytucjonalny mieszkań nie trafią na rynek czy, że zachowa się to podaż po prostu podaż wzrośnie natomiast na Groń nie wiem jakich podstawach te prognozy były robione niestety konsekwencje były takie jak zostały zostało przewidziane w tych czarnych scenariuszach dla rynku berlińskiego na teraz w pierwszej części audycji redaktor tańczy można było zrobić lepiej co zrobić takiej sytuacji ja nie dokończą prezentu pytania teraz chciałbym się tego podjąć bo, bo to jest kluczowe co można było zrobić lepiej, bo oczywiście wzrost cięższą melinie był duży problem teraz regulacje część mogła zadziałać tylko w takiej sytuacji, kiedy państwo ma przynajmniej częściową kontrolę podaży, kiedy rynek jest zupełnie wolne to zamrożenie cen powoduje nieopłacalność wytwarzania danego dobra niszczonego dowolnym rynku w przypadku rynku mieszkaniowego jest po prostu sam najem nieopłacalna, chyba że jest jakaś część np. nieruchomości, które są własnością państwa i państwo tak wysoka ja chcę ponosi stratę można zarabiać na tym i ty mieszkania są udostępnione w ten tak takie kontrole Czesi mają sens, jeżeli chociażby część tego rynku właśnie była oferowana przez sektor publiczny niestety, a w Niemczech spora część tego rynku w osadzie zdecydowana zdecydowana większość to są firmy prywatne, które dostarczają podaż mieszkań firmy prywatne siłą rzeczy kierują się przede wszystkim maksymalizację zysku tutaj żadne regulacje tego typu nie będą efektywne, ponieważ po prostu firmy zaczną uciekać z podażą takich mieszkań co zatem można w takiej sytuacji zrobić no pomysł jest kilka to rynku mieszkaniowego, a jeden z pomysłów, które jest to mówi o tym, żeby nie zamrażać ciężkie taką tylko wprowadzić kontrolę czynszów pod postacią ograniczenia skali wzrost znaczy jak już część mają rosnąć to powinny rosnąć szybciej niż naszych władz wskaźnik inflacji plus, a połowa wzrostu wynagrodzeń albo 20 proc wzrost wynagrodzeń albo uzależni wzrost czynszów od wzrostu cen mieszkań co sprawdza się w krajach, gdzie zmiany cen mieszkań są niewielkie akurat w Berlinie pewnie by to rozwiązanie się nie sprawdziło tak czy inaczej nie zamrażać zrobią by nie znaczy to zamierzenie jest po prostu takie uderzenie siekierą rynek no to koniec już nie nie wzrośnie ten rzeź, a warto takie taki czynsz po prostu waloryzować nic, a przykładowo czynsze zamrażać tylko dla nowo wynajmujący raczej, że jeżeli ktoś przychodzi na rynek no to ma np. zagwarantowany stały czy można przez najbliższe 25 lat coś takiego też można w prawie zapisać to spowalnia wzrost czynszu, ale nie niszczą motywacji ekonomicznej do oferowania mieszkań na wynajem alternatywą jest okej zamrażamy czynsze, ale wtedy Temkin dajemy dodaje równocześnie wszystkim tym, którzy te mieszkania oferują marchewka np. pod postacią subwencji zwolnień z podatku dopłat do budowy nowych mieszkań w zależności od tego z której strony chcemy ten rynek regulować chcemy, żeby to ograniczenie część szło w parze ze wzrostem podaży czy też po prostu chcemy, a ograniczyć wzrost kosztów dla wynajmujących, ale zarazem niniejszy tego rynku, więc kompensuje Emmy zamrożenie czynszów wynajmujący postacią subwencji rosnących subwencji lub zwolnień podatkowych także tych narzędzi trochę jest, ale oczywiście to narzędzie tak jak mówiłem na samym początku muszą być dostosowane do czynników tutaj czynniki na ringu berlińskim razie mają charakter długofalowy, więc powinno się długofalowo dąży do zwiększenia podaży i znaleźć mechanizm nowego, żeby ta podaż wzrosła i to podaż stymulować równocześnie wtedy można próbować regulować wzrost cen część, żeby ona tak szybko, a nie rosły dni, a zbyt gospodarstwa domowe mieszkający w Berlinie mogły pozwolić na, a po prostu płacenie tych czasów, a nie także w tej chwili zeza na ten wzrost czynszów Niemcy mają problem z tym, żeby w ogóle gdziekolwiek mógł mieszkać, żeby właściwie to można powiedzieć jakoś tak podsumować co pan powiedział także tu są wymagane dużo subtelniej środki to co się zdecydowano prawda, że chyba jednak taka była potrzeba może trochę społeczna, ale też niekoniecznie słusznie Senat UG pod tą potrzebą przed tymi przed tą presją polityczną, żeby zrobić coś co będzie bardzo proste widowiskowe będzie działał szybko będzie mocno odczuwalna żeby jak by spełnić ten pod ten postulat prawda, że tutaj nagle zmieniamy reguły gry to chyba jest największy kłopot zgadza się coś mamy w Polskim języku nie rozróżniam, więc układ jest działanie rozróżnia czy poletek z posesji ile w Polsce mówił na 1 na drugie polityka, ale to była polityka kampanie PiS nazwał poletek, czyli po prostu trochę mówiąc kolokwialnie granie pod publiczkę pokazanie wyszliście na ulice domagać czegoś to my wam dostarczymy, proszę bardzo, tu jest narzędzie, które każdy człowiek zrozumie Niemcami do tego wykształcenia ekonomicznego założenie cieszył każdy każdy obywatel rozumiem tak to jest to, czego chcecie, ale oczywiście prowadzenie polityki mieszkaniowej to już jest obszar posesji i on, a musi być prowadzone dużo bardziej subtelnie, bo rynek mieszkaniowy zresztą jak większość rynku, ale rynek mieszkaniowy szczególnie jest systemem naczyń połączonych tutaj zbiegają się on i polityki finansowej regulująca sektor bankowy polityki społeczne związane z ochroną poszczególnych grup ludzi polityki dotyczące urbanizacji zagospodarowania przestrzennego czy też w końcu oczywiście takie bezpośrednie polityki mieszkaniowe związane z regulacją czynszów czy regulacją też relacji pomiędzy najemcą wynajmujący i zostanie zmienianie 1 plus w tej całej układance oddziałuje na wszystkie inne puzzle mówienie, że tutaj zamrozimy to wszystko inne pozostanie bez zmian jest niestety, ale myślenie utopijne dziękuję bardzo, dr Adam Czerniak z polityki Insights szkoły głównej handlowej, bo państwa moim gościem 1434 za chwilę informacje Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: POŁĄCZENIE

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Podcasty TOK FM oraz internetowe radio TOK+Muzyka teraz 40% taniej. Wybierz pakiet Standardowy i słuchaj gdziekolwiek jesteś

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA