REKLAMA

Co z podatkiem od sprzedaży i kupna nieruchomości? Specjalista rozwiewa wątpliwości

Rodzinne inwestycje
Data emisji:
2021-10-08 21:00
Czas trwania:
23:12 min.
Udostępnij:

Tadeusz Szczupaczyński-Dotryw, główny księgowy w firmie Rodzinne Inwestycje, wyjaśnia zawiłości dotyczące podatków związanych ze sprzedażą i kupnem nieruchomości w transakcjach prywatnych oraz aspektach związanych z darowiznami. Rozwiń »

Sponsorem podcastu jest firma Rodzinne Inwestycje. Zwiń «

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
Jerzy Lesiński witam państwa serdecznie w naszym cyklu, w którym chcielibyśmy przekonać państwa, że inwestowanie ma sens i to mam nadzieję już nam się udało jeśli państwo nie słuchali poprzednich części tego naszego cyklu to zachęcam, bo to 50 odcinkowego cyklu na temat inwestycji np. w nieruchomości np. w ziemię grunty różnego rodzaju ono bardzo od siebie różnią na co należy zwracać uwagę, jakie zagrożenia wynikają z takiej decyzji, że w portfelu inwestycyjnym Rozwiń » chcemy mieć np. grunty no to wszystko z tych naszych rozmów wynika, a wynika, dlatego że w tych rozmowach biorą udział bardzo ciekawi eksperci eksperci inwestorzy eksperci specjaliści z tego obszaru nie inaczej będzie dzisiaj to już czwarty odcinek tej naszej serii dochodzimy do momentu, kiedy podjęliśmy decyzję, że na pewno warto inwestować na pewno warto wziąć pod uwagę wiele rozmaitych narzędzi inwestycyjnych wiele sposobów na to, żeby gdzieś kumulować nasze pieniądze w miejscu bezpiecznym, bo bezpieczeństwo też rozmawialiśmy dzisiaj myślę, że warto też będzie porozmawiać o kwestiach podatkowych i dlatego naszym gościem jest pan Tadeusz Raczyński dotrę główny księgowy w firmie rodzinnej inwestycji panie Tadeuszu kłaniam się nisko trochę zaniepokojony, bo temat to jeden z tych tematów, których chyba wszystkim takim tradycyjnym klasycznym zjadacza chleba wydaje się bardzo trudny bardzo enigmatyczny, dlaczego nie mam racji mam nadzieję, że o tym trochę porozmawiamy dzień dobry dzień dobry, owszem w takim podatki nie są ulubionym tematem, ale niestety one są obecne wszędzie będzie rozmawiać o skutkach zbycia nieruchomości, ale ze względu na obszerność regulacji ograniczymy się do transakcji prywatnych, które nie stanowią majątku firmowego oraz porozmawiamy o aspektach związanych z darowiznami nieruchomości to na pewno może być ciekawe właśnie dla tych, których chcieliśmy zachęcić w tym naszym cyklu no bo jednak wiele osób, które przekonujemy do tego, że warto rozważyć taką inwestycję myśli sobie właśnie pewnie takich kwestiach jak to kiedy będzie można uzyskać zwrot kapitału albo np. taką działką, jeżeli źle to nazywam proszę mnie poprawić obrócić to znaczy najpierw nabyć, ale potem zbyć albo jeśli na nich zarabiać również rozliczać się z fiskusem jeszcze tajniak pominąć obowiązek podatkowy a, toteż pewnie ciekawa kwestia jasne to teraz może zacznijmy od Poznania pewnych pojęć sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu, które podlega lub może nie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT i aby obciążenia podatkowe nie wystąpiły mamy 2 drogi albo poprzez upływ czasu zaraz o tym powiem ile wynosi jak ten okres liczyć co jest najistotniejsze lub odpowiednie lokowanie kwoty pochodzące ze sprzedaży nieruchomość mówiąc o odpłatnym zbyciu nieruchomości wtedy, kiedy ona podlega opodatkowaniu mamy na myśli sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to jest bardzo ważna regulacja, ponieważ w swojej praktyce już spotkałem się z takimi przypadkami, kiedy to nasz inwestor nasz właściciel nieruchomości policzył sobie 5 lat od dnia nabycia i po 5 latach dniu kalendarzowym, kiedy mija 5 lat dokonał sprzedaży ani odczekał tych pełnych 5 lat łatwo pomylić prawda, jeżeli np. faktycznie wyobrazimy sobie, że ktoś nabył mieszkanie no nie wiem w roku 2016 to jak liczyć na 5 lat tak, żeby się nie przeliczyć no właśnie teraz kupione to mieszkanie w 2016 okres pięcioletni zaczynamy liczyć od 2017 roku, który jest pierwszym rokiem piątym rokiem będzie rok 2021, czyli o 1stycznia 2022 roku możemy sprzedać nieruchomość bez żadnych obciążeń podatkowych, nawet jeżeli mieszkanie kupiliśmy palmy w lutym 2016 roku to 5 lat liczymy prawie po roku wtedy będzie prawie 6 lat prawie 6 lat działka w roku 2018 dla przykładu działka w roku 2018 jeszcze sobie komplikujemy, bo to jest taki przypadek, którzy też się wiele osób zastanawia, na które sobie wybudowaliśmy dom jednorodzinny i który został odebrany czy oddany do użytkowania w 2020 pierwszy np. to tu ten odbiór budynku zakończenie budowy nie ma żadnego znaczenia działka kupiona w 2018, czyli od 2019 roku liczymy 5 lat dziewiętnasty rok będzie pierwszym rokiem dwudziesty drugie 2001. trzecim 2003. czwartym 2005. piątym 2026 sprzedajemy już 5 lat, jeżeli liczymy od roku 2018 zakup działki to dopiero od roku 2019 zaczynamy odliczać 5 lat dobrze zrozumiał dokładnie niezależnie od tego czy dom powstał rok później 2 lata później liczymy oddział jak jeszcze możemy sobie tutaj życie skomplikować zwróćmy jeszcze uwagę na co my rozumiemy pod pojęciem nabycie, bo z 1 strony jest oczywiście to czynność zakupu potwierdzona aktem notarialnym przeniesienia własności, ale w ramach tego pojęcia, które bardzo szerokie mieści się również spadek darowizna w przypadku darowizny dosyć oczywista jest data, bo to jest data zawarcia umowy darowizny, ale w przypadku spadku mamy bardzo korzystną interpretację jest to data nabycia przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę, czyli tutaj ten okres 5 lat jest jakby mamy zapas tak, bo jeżeli nasz pierwotny właściciel był właścicielem od 2010 roku takiej nieruchomości mamy obecnie niestety po śmierci, ale dostaliśmy to nieruchomość spadku zapisaną to dzisiaj możemy ją sprzedać całkowicie bez podatku, bo liczymy okres od momentu, kiedy nabył nieruchomość nasz spadkodawca, czyli krótko mówiąc troszkę jeszcze raz, tłumacząc sytuację, jeżeli nasz ukochany przewidujący przyjmijmy działać już zakupił taką nieruchomość w roku 2000 przypomnijmy dwunastym, a my drogą spadku staliśmy się właścicielami np. w tym roku w roku 2021 to mamy te kwestie już właśnie z głowy tak nie musi mamy tę kwestię głowy, czyli możemy ją zbyć bez podatku, bo piątym rokiem 2018, chociaż nie jest tak proste, jeżeli rozebrać te wszystkie elementy na czynniki pierwsze wcale nie jest aż tak skomplikowane przeznaczenie środków na własne potrzeby mieszkaniowe to może też właśnie o tej kwestii porozmawiajmy, bo to temat obszerny zawiłe, więc może jeśli w skrócie coś w skrócie tylko jeszcze na kilka wrócił, jeżeli pan pozwoli do okresu 5 lat, bo tutaj, jeżeli się okaże, że będziemy musieli sprzedać jakąś nieruchomość zbyć przed upływem 5 lat to tutaj mamy to formalność, którą musimy spełnić, czyli zadeklarować tą sprzedaż na formularzu PIT 39 buzię dziecka złożyła PIT w urzędzie skarbowym do 30kwietnia następnego roku następnym roku po sprzedaży w przypadku, kiedy nieruchomość objęta wspólnotą majątkową małżeńską takie zobowiązanie rozliczania się formalnego przed urzędem skarbowym dotyczy oboje małżonków i każdy z nich po połowie musi wykazać przychód koszty i dokładnie się rozliczyć w tym momencie tak, bo ja panie Tadeuszu przyjąłem najpierw wersje sympatyczną tą miłą, której mówiliśmy, czyli że nikomu wygrać musimy oddawać, ale jednak czasem bywa także decydujemy się na zbycie takiej tej posiadanej własności przed upływem tych 5 lat czyli, jeżeli nabywamy to od najbliższego stycznia po nabyciu nieruchomości zaczynamy liczyć 5 lat natomiast jeśli tych 5 lat nie upłynęło to najbliższy kwiecień po roku, w którym nabyliśmy nieruchomość jest tym momentem granicznym, do którego trzeba się rozliczyć dokładnie i jeszcze 1 rzecz się tutaj uzupełnić ponieważ, składając taką deklarację z 1 strony pokazujemy przychód z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości, a z drugiej strony pokazujemy koszty koszty w tym momencie są wszystkie udokumentowane wydatki związane z nabyciem tej nieruchomości, ale proszę zwrócić uwagę, że w momencie, kiedy otrzymaliśmy darowiznę lub spadek i tutaj nie minęło 5 lat to w przypadku darowizny spadku, gdzie mamy bezpłatne nabycie nieruchomości nie mamy kosztu oczywiście one są drobniutkie związane z kosztami notarialnymi np. sądowymi, ale nie mamy cenę nabycia stąd bardzo często się zdarza, że mamy cały przychód do opodatkowania zwraca na to uwagę druga rzecz, która jest dosyć ciekawym aspektem, o czym nie wszyscy wiedzą, że każdy wydatek, czyli nasz koszt udokumentowany wydatek możemy zwaloryzowane o wskaźnik inflacji może jeszcze rok temu było to nieistotne, ale patrząc po tym co się dzieje z inflacją w kraju może się to okazać ważne, bo to, żeby jak najbardziej zwiększyć koszty jak najmniejszy dochód osiągnąć oczywiście to jest pewna zasada, że waloryzacji podlegają koszty w pierwszym roku i ostatnim, czyli w roku nabycia w roku sprzedaży, czyli wszystkie koszty poniesione pomiędzy możemy sobie zwaloryzowane to co pan wspomniał o przeznaczeniu środków na własne potrzeby, bo to jest też także dla wielu podatników pięcioletni okres oczekiwania ze sprzedażą własnej nieruchomości bez podatku jest zbyt długim okresem i w takim przypadku sposobem na zmniejszenie podatku lub jego całkowite uniknięcie jest skorzystanie ze zwolnienia podatkowego tzw. ulgi mieszkaniowej i tutaj też sobie powietrzne o jakimś przykładzie to będzie najbardziej nam obrazować, tym bardziej to jest bardzo szeroki temat, ale troszeczkę musimy go skrócić zakładamy, że sprzedaliśmy nieruchomość mieszkanie za 1 000 000zł, które kupiliśmy za 900 000 podatek jest płacony od różnicy, czyli 19% od 100 000 to jest 19 000zł podatku i aby te 100 000 było wolne od podatku musimy 1 000 000zł wydać na własne cele mieszkaniowe w przeciągu 3 lat podatkowych, czyli 3 lat pełnych formalnie wygląda to tak się w tej deklaracji, które wcześniej wspomnieliśmy deklarujemy wykazujemy sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem 5 lat wykazujemy ten dochód w kolumnie, która nazywa się zwolniony i tam nie wykazujemy podatku dochodowego urząd skarbowy w tym momencie wie o tym, że podatnik zdecydował się na przeznaczenie wpływów na własny cel mieszkaniowy i własne cele mieszkaniowe jest katalog zamknięty, który jest opisany w ustawie i są to m.in. nabycie lokalu mieszkalnego budowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkaniowe nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ale taki, który ma decyzję o warunkach zabudowy tzw. wuzetkę lub jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który pozwala na to, że na tej działce mamy prawo pobudować dom jednorodzinny lub nabycie gruntu rolnego, ale uwaga w przeciągu 3 lat musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i kolejna uwaga to jest takie ostrzeżenie znowu praktyki covid spowodował olbrzymie opóźnienia w wydawaniu decyzji i te 3 lata czy powinniśmy uzyskać jest zagrożone i w momencie, kiedy byśmy nie otrzymali takiej decyzji o warunkach zabudowy lub nie wydali środków uzyskanych ze sprzedaży w przeciągu 3 lat niestety, ale musimy zrobić cofnąć się zrobić korekty takiej deklaracji i opodatkować dochód ze, który należy zapłacić już z odsetkami, nawet jeżeli nie wynika to z naszej opieszałości czy nasieniu nawet nie to jest niestety, ale bardzo ściśle określone inaczej nie mamy najmniejszego wpływu nie możemy sobie przywrócić tego terminu, a na co jeszcze mamy wpływ, jakie działania podjąć jakich narzędzi użyć, które pozwolą na np. szybszą sprzedaż bez podatku takiej naszej nieruchomości mieszkania działki np. mamy taki przypadek, kiedy następuje zniesienie wspólności majątkowej małżeńskiej mamy korzystną interpretację organów skarbowych wtedy sprzedaż nieruchomości nabytej w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, ale już po zniesieniu liczone jest 5 lat od momentu nabycia wtedy, kiedy jeszcze byli małżonkowie ani wtedy, kiedy nastąpiło zniesienie współwłasności majątkowej panie Tadeuszu, a co, gdybyśmy chcieli przeznaczyć środki, o których pan wspominał te, które pozyskaliśmy ze zbycia np. właśnie takiej nieruchomości, budując np. albo kupując mieszkanie na wynajem albo np. gdybyśmy chcieli sobie na działce wybudować domek rekreacyjny definicja mówi o własnym celu mieszkaniowym w momencie, kiedy my przeznaczymy na zakup drugiego mieszkania, bo to jest nieograniczona ilość tu nikt nie powiesz we wszystkich mieszkaniach możemy sobie mieszkać natomiast to mieszkanie za chwilę zaczniemy wynajmować, czyli czerpać korzyści w postaci czynszu przychodu z najmu tu nie możemy mówić o własne cele mieszkaniowe to jest cel zarobkowy, więc w takim przypadku urząd skarbowy ma prawo zakwestionować taki wydatek tak samo jeżelibyśmy chcieli wybudować sobie domek rekreacyjny mamy działkę, na której możemy z niej czerpać tylko walory tak dla siebie turystyczne krajoznawcze i postawimy sobie domek letniskowy tam nie ma prawa powstać dom mieszkalny domek mieszkalny to również taki wydatek spełnia definicji własnego celu mieszkaniowego i na to trzeba uważać, a jeśli chodzi o to ten element, który tutaj wspominaliśmy, czyli zniesienie tej wspólności czy wspólnoty małżeńskiej jako takie zdarzenie, które pozwala na szybszą sprzedaż bez podatku to co dzieje się po sprzedaży takiego mieszkania takiej nieruchomości takiej tego gruntu czy ziemi np. musimy zacząć od samej definicji, bo ustawodawca wprowadził domniemanie, że dziś z chwilą powstania związku małżeńskiego poznaje tzw wspólność majątkowa małżeńska co oznacza, że pojawia się majątek wspólny, czyli tak za pana wspólność ustawowa małżeńska w momencie, kiedy dochodzi do podziału pomiędzy małżonkami dokonane na skutek zniesienia wspólności małżeńskiej po pierwsze, ten podział nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, czyli to jest całkowicie wyłączone i nie ma w tym momencie znaczenia czy jest to w jaki sposób się dzieje w jakiej proporcji dokona tego podziału druga rzecz jest bardzo korzystna dla małżonków Otóż sprzedaż takiej nieruchomości nabytej w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, ale już po zniesieniu wtedy, kiedy przeszła całkowicie na jednego z małżonków ten okres liczenia 5 lat jest zaczynamy od dnia nabycia ani zniesienia wspólnoty majątkowej, a więc mamy naprawdę zdarzenie pozwalający na szybszą sprzedaż nieruchomości bez podatku troszkę analogiczna sytuacja jak w przypadku spadku tak, czyli tu liczymy od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę owcę ani od momentu, kiedy nabywamy prawa do tak jest dokładnie, czyli tutaj możemy sobie takie podsumowanie małe zrobić w nawiązaniu do sprzedaży po 5 latach od nabycia nieruchomości żona nie podlega opodatkowaniu jeszcze raz sobie musimy powiedzieć, że 5 lat mówimy o 5 latach podatkowych ani kalendarzowych pełnych latach pierwszy rok podatkowy to rok następujący po roku, w którym doszło do nabycia dokładnie, czyli inaczej podatnik korzysta ze zwolnienia z podatku PIT i nie płaci podatki również nie ma obowiązku składania żadnego zawiadomienia żadnej deklaracji w urzędzie skarbowym, a jeśli chodzi o darowizny nieruchomości, jakie skutki podatkowe tutaj mamy ponieść teraz tak w przypadku darowizny nieruchomości, którą musimy traktować jako nieodpłatne przekazanie nieruchomości przekazanie ruchomości nawet przed upływem 5 lat, ponieważ jest to nieodpłatne nawet przed upływem 5 lat nie rodzi żadnych skutków podatku dochodowym żadnych, ale niestety podlega pod drogą ustawy o podatku od spadków i darowizn, czyli w tym przypadku dla osoby obdarowanej musimy spełnić wymóg zgłoszenia tej darowizny nieruchomości do urzędu skarbowego, a ponieważ każda nieruchomość przy zmianie właściciela musi odbyć formalnie za pomocą aktu notarialnego ten obowiązek przejmuje na siebie notariusz i teraz ta w przypadku darowizny w ramach pierwszej grupy podatkowej mamy tzw. grupę zerową, która różni się tylko wyłącznie tym pomiędzy pierwszą, że nie znaleźli się w niej teściowie nie wiem być może ustawodawca nie lubi tej grupy pokrewieństwa zięć synowa i tu mamy całkowite zwolnienie pod warunkiem, że ta darowizna zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, ale wiedząc o tym, że darowizna formalnie odbywa się przed notariuszem no to on jakby z mocy swoich obowiązków dokona tego tutaj co jest ważne w ogóle dla nas to to, że w końcu ubiegłego roku pierwsza grupa podatkowa w ramach ustawy została rozszerzona o wychowanków rodzin zastępczych jak również osób tworzących rodziny zastępcze co jest istotne naszym życiu, żebyśmy o tym pamiętali, bo to nie było tym samym nie było o tym mowy wcześniej druga rzecz to jest taka, że w ramach tej grupy zerowej najbliższa rodzina korzysta z pełnego zwolnienia w momencie, kiedy zostanie przekazane środki pieniężne, ale musi wówczas samodzielnie dokonać tego zgłoszenia do urzędu skarbowego robi się to na formularzu SD-Z 2 panie Tadeuszu tak o tych zerowej grupie wspomnieliśmy może kilka słów na temat tego, kto liczył się w ramach pierwszej grupy podatkowej to też pewnie jest istotna kwestia to jest bardzo istotna, bo w ramach pierwszej grupy mamy wydzieloną grupę zerową w ramach pierwszej grupy mamy na myśli małżonków zstępnych to są wnuki wstępni to są dziadkowie pasierb zięć synowa rodzeństwo ojczym macocha teściowie tu się zamyka pierwsza grupa darowizna dla dziecka no i teraz powstaje pytanie czy, jeżeli mamy nieruchomość to lepiej dziecku przekazać nieruchomość czy może pieniądze na nieruchomość myślę, że to jest kwestia, którą niejeden zapobiegliwy rodzic sobie w głowie musi ułożyć może pan coś podpowie jak najbardziej to są dylematy, które niejednego rodzica nurtują darowizna nieruchomości w najbliższy rocznie potencjalnie w całości zwolniona z podatku, ale niekiedy bardziej opłacalne podatkowo będzie spieniężenie i przekazaniu gotówki jeśli chodzi o zwykłą darowiznę mieszkania osobie, która nie chce ich zbyć sprawa jest prosta rodzice przekazują to mieszkanie darowiznę dziecku mamy w najbliższej rodzinie zwolnienie, więc nie mamy żadnych skutków podatkowych co innego jeśli te dzieci chcą kupić większe mieszkanie dziś pytanie czy lepiej dać to mniejsze i niech sobie go sprzedadzą czy lepiej niż to rodzice sprzedadzą i przekażą pieniążki i teraz już sobie taką sytuację wtedy, kiedy przekazujemy dziecku mieszkanie o to, żeby ono osobie sprzedało to dziecko nie ma w tym momencie tak jak sobie wcześniej powiedzieliśmy kosztu, bo darowizna jest bezpłatnym przekazaniem więc, sprzedając go na niestety, ale cały przychód będzie dochodem do opodatkowania oczywiście możemy sobie na własny cel, ale w momencie, kiedy rodzice sprzedadzą, czyli odwracalne, a rodzice sprzedadzą mieszkanie i przekażą w darowiźnie środki pieniężne to dziecko dzieci mogą wydać w tym momencie te środki na dowolny cel, dopłacając do nabycia przez siebie mieszkania druga część może pochodzić z kredytu już budują sobie wydatki, czyli mają ten koszt, który może się jakiś tam sytuacji życiowej przydać, bo za chwilę może się okazać, że trzeba będzie będzie go sprzedać zmienić mieszkanie na większe mniejsze to są takie dylematy trzeba rozpatrywać bardzo osobiście mając na uwadze, że darowizna jest bezpłatna bezkosztowo Szanowni Państwo mam nadzieję, że te kwestie, które udało nam się dzisiaj poruszyć z panem Tadeuszem Szczepańskim dopływem odpowiadają, chociaż w części na państwa wątpliwości związane z kwestiami podatkowymi przy okazji inwestycji w nieruchomości, a jeśli mają państwo jeszcze jakieś kwestie do wyjaśnienia to ja serdecznie polecam przesłuchanie całego naszego cyklu przed nami jeszcze 1 odcinek dla tych, którzy myślą o inwestycjach inwestowaniu, a wszystkie 4 czekają na państwa uwagę bardzo dziękuję za dzisiejszą rozmowę Tadeusz Kaczyński do tych główny księgowy człowiek, który wie wszystko o podatkach to imponująca wiedza dziękuję panu bardzo dziękuję bardzo, rozmowę Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: RODZINNE INWESTYCJE

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Podcasty TOK FM oraz radio TOK+Muzyka bez reklam - teraz 40% taniej w zimowej promocji!

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA