REKLAMA

Dr Adam Czerniak o rynku nieruchomości w mniejszych miejscowościach

Poranek Radia TOK FM - Weekend
Data emisji:
2021-10-09 08:20
Prowadzący:
Czas trwania:
15:26 min.
Udostępnij:

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
poranek Radia TOK FM Ujka ósma 20 w soboty na 23 w sobotę to jest czas na nasz cykl o mniejszych miejscowościach mniejsze miasta, niemniej ważne tak sobie roboczo hasłu jemy dziś o rynku nieruchomości jest z nami dr Adam Czerniak polityka Insights szkoła główna handlowa w Warszawie dzień dobre dzień dobry pani dzień dobry państwu panie doktorze mówi się o głodzie mieszkaniowym w Polsce czy pan wie ile mieszkań brakuje w Polsce oraz czy w ogóle brakuje ich w małych średnich Rozwiń » miastach miejscowościach skoro mówi się głównie od pustoszenia tych ośrodków bardzo ważne pytanie niestety pewnie jak na sporą część pytań, które pani redaktor zada w tej audycji nie mam jednoznacznej odpowiedzi, bo oczywiście rozmawiamy o tym, że w Polsce mamy z niedoborem mieszkaniowym to wynika zarówno z badań socjologicznych jak i badań na poziomie ogólnokrajowym ekonomicznych, bo jeżeli mówimy o niedoborze mieszkań to porównujemy zasób mieszkań, czyli liczba wszystkich dostępnych możliwych do użytkowania lokali za liczbą gospodarstw domowych, jeżeli tak spojrzymy na nas na cały kraj to wtedy tych mieszkań, a brakuje w zależności od definicji lokalu możliwego do użytkowania pomiędzy 500 000, a nawet 1 000 000 nieruchomości natomiast, jeżeli mówimy o niedoborze mieszkaniowym to my nie możemy patrzeć na cały kraj to są jedyne badania są dostęp ogólnokrajowy, bo przecież tak się buduje Warszawy w Warszawie mieszkanie to ono nie zaspokoi potrzeby popytowej w Hajnówce czy Jaśle czy czy nawet w Katowicach, bo mieszkania są dobre bardzo bardzo przywiązany do miejsca, które powstały to nie jest aktywo czy towar jak każde inne, bo nie można go przenieść łatwo przez 1 miejsca drugiego czasem przenosi domy prawda, ale to uzupełnienia nie o to chodzi, więc de facto nie mamy badań, które wskazywałyby, jaki niedobór mieszkaniowe właśnie w tych mniejszych miejscowościach bo, bo one często nie są najbardziej dotknięte niedoborem mieszkaniowym, jaki występuje jedyne co mamy to to socjologiczne badania często właśnie reportaże, które mówią o tym w tym w tej miejscowości wybudowało się ostatnie 20 mieszkań ludzie ustawiają się w kolejkach do każdego mieszkania każde mieszkanie wchodzi w naczyniu, ale to nie wiemy ile tych mieszkań jest ile jeszcze potrzeba będzie potrzeba 50 lat, kiedy populacja w danej miejscowości jest to, że kiedy młodzież wyjedzie na studia do ościennych miejscowości akademickich tego zupełnie nie wiemy badania debat nie było natomiast tutaj kończą z tą swoje wypowiedzi tak bardzo optymistycznym akcentem chciał powiedzieć, że właśnie skończył się Narodowy spis powszechny, który przynajmniej częściowo da odpowiedź na to ile tych miejscowości jest ile fakty ile miejscowości jest niedoborem mieszkaniowym ile ludzi tam mieszka, jeżeli uda się na podstawie tych danych rośnie przeprowadzić szerokie badanie z elementami socjologicznymi no to wtedy będziemy w stanie określić też powiedzieć ile w konkretnej miejscowości mieszkań brakuje ile mieszka będzie brakować za kilka lat, ale tak ogólnie można powiedzieć, że jednak brakuje mówi o tym kontekście tego właśnie poczucie kustoszem tych miejscowości że, że wyjeżdżają młodzi do większych ośrodków z tego co pan mówi jednak tam też mamy do czynienia z niedoborem oczywiście, ale te jak mówię miejscowość miejscowości nierówna są miejscowości, które się wyrok wyludniają, gdzie w ciągu najbliższej dekady wg projekcji demografów ubędzie nawet 50% mieszkańców to one są miejscowości, które są często w niedalekim odległości od dużych miast, gdzie można do tych miast podróżować, gdzie są dostępne usługi publiczne a gdzie ludzie chcą dalej żyć są przez zakłady fabryczne zwykle też w niektórych miejscowościach tej fabryki powstają, a niektóre miejscowości przeżywają często renesans właśnie, dlatego że ktoś zainwestował ktoś postawi fabrykę centrum logistyczne i w tych miejscowościach przybywa ludzi ludzie, którzy się tam urodzić chcą tam pozostać to są miejscowości, gdzie ten niedobór mieszkań jest i kont w tych miejscowościach właśnie często jest dużo większy nawet niż w stolicy, do której mamy stały napływ migracji wewnętrznych w cenę dużych ośrodkach za metr kwadratowy są astronomiczne i czy to nakręcanie cenowej jest również widoczne z zachowaniem oczywiście odpowiedniej proporcji, bo wiemy, że raczej jest tani w mniejszych miejscowościach, ale tam też tak rośnie szybko to też znowu zależy od miejscowości co więcej nie mamy ogólnodostępnych danych statystycznych dla małych miast Narodowy Bank Polski bada tylko miasta wojewódzkie Główny Urząd Statystyczny podaje agregaty na poziomie kraju, a dane na poziomie pojedynczych miejscowości gminy urzędu Statystycznego są bardzo mało wiarygodna też bardzo małą częstotliwością podawane natomiast analiz np. cen ofertowych takie, które ostatnio z serwisem otodom współpracuje pokazują, że w tych mniejszych miejscowościach ceny rosną równie szybko, że spojrzymy na dynamikę co w dużych miastach w ogóle bardzo ciekawa ciekawe życie spojrzymy na najmniejsze miasto, czyli do 50 000 mieszkańców co tam przeciętne ceny są nawet wyższe niż miastach średniej wielkości, czyli pomiędzy 50 między 100 000 mieszkańców, bo te miasta 50100 000 tam jeszcze się budowało tę jeszcze jakieś nieruchomości powstawały też był większy zasób nieruchomości z czasów PRL-u, a małych miejscowości przynajmniej niektóre małe miejscowości, które przeżywają ten boom, który opowiada wcześniej ludzie zostają się budowa jakaś fabryka Boscha jest duża tamte ceny rosną jeszcze szybciej, więc zdecydowanie wzrost cen w Polsce to nie jest tylko zjawisko kilku metropolii to jest zjawisko, z którym borykają się mieszkańcy w zasadzie w większości miast niezależnie de facto od wielkości te małe miasta często właśnie ze względu na tym bardzo dotkliwe niedobory mieszkaniowe są na wzrost cen jeszcze bardziej narażone, bo wszystko co powstanie od schodzi na pniu, więc deweloper, a czy budujące ma motywację ekonomiczną tego, żeby ta cena była wyższa, bo buduje się też odpowiednio mniej w tych mniejszych miejscowościach albo nie buduje się Atal buduje się wcale, więc mamy gdzieś mignęła takie stwierdzenie, że praktycznie nie istnieje rynek pierwotny w części miejscowości to PiS, który raz pan o tym mówi, że nie mamy danych podane są niepełne albo nie do końca wiarygodne albo, że mamy ogólnopolski albo dotyczące tylko większych ośrodków to jest bardzo smutne, że polskie państwo nie dysponuje informacjami dotyczącymi ośrodków, gdzie mieszka tak wiele Polek Polaków może przypomnijmy tylko, że w Polsce jest 954 miasta 287 to miasto do 20 000 mieszkańców, więc to nie jest jakiś mały odsetek, a pokazuje, że pan jako analityk niewiele może leczyć dużo może o tym powiedzieć, ale brakuje panu właśnie dane, więc panu brakuje to sądzę, że rządowi również brakuje jak kreować jakąś politykę jak się nie wie na czym stoi to jest w 1000 jeden z tematów, które często poruszam właśnie w rozmowie z decydentami w administracji publicznej czy to na poziomie samorządowym na poziomie centralnym to właśnie danych nie ma, jeżeli dane są tu są bardzo rozproszone niektóre miasta niektóre gminy mają bardzo dobre rejestry cen nieruchomości dostępności nieruchomości, a inne, które nie zainwestowały właśnie takie bazy danych tak też informacje nie mają mają informacje szacunkowe czasy mają informacje sprzed kilku lat nie wiedzą co się dzieje co się zmienia oczywiście wiąże się wybudował budynek, ale mają problem z tym, żeby zagregować te informacje szczątkowe, które mają po nie dysponują żadną dobrze czuł łatwo dostępną dostępną bazę danych np. rejestry katastralne, który aktualizowany o zmiany cen czy jest właśnie bardzo duży problem też w ramach tych wszystkich problemów stanowi, że katastru czy rejestry cen nieruchomości w zasadzie jest aktualizowany jak kiedyś jakaś nieruchomość została sprzedana no to wtedy też zostało wpisane i ocena ta dalej w Gnienie zaktualizowana w oparciu o to w jakim stopniu ceny ceny danej miejscowości rosną co więcej bardzo duża część szczerze przyznam też nie wiem jak duża część w tym kraju nieruchomości dom, zwłaszcza nigdy nie została kupiona przez sprzedano po okresie prywatyzacji lat 90 ludzie dalej mieszkań mieszkania z wielkiej płyty de facto nawet często nie wiedzą ile wart jest mieszkanie, że na tym mieszkaniu, w którym w tej to mieszkanie w tym Tay użytkują rączkę w ostatnim roku łączy ostatnich 5 lat podrożała o 100 000 nie mają świadomości mimo tego, że tak jest i co więcej państwo też tego nie wie i to zdecydowanie utrudnia prowadzenie racjonalnej polityki mieszkaniowej, czyli budowanie nieruchomości tam są potrzebne w tym w wyludniających się w miejscowościach odpuszczanie sobie budowy raczej zarządzanie istniejącym stanem nieruchomości lokalowych po to, żeby one nie podupada jak ludzie z nich wyprowadzając, żeby utrzymać zbiegł do przyjęcia, bo np. powstanie do końca fabryka to, żeby taki blok czy taka nieruchomość nie było już w wojnie będzie czają tylko zrównać ziemię znajdą państwo powinno interweniować w takiej rynek nieruchomości budować właśnie mieszkania na wynajem regulować tę politykę w jestem zwolennikiem bardzo aktywnej ingerencji państwa rynek mieszkaniowy co oczywiście nie oznacza, że uważam, że państwo powinno budować mieszkań rola państwa oczywiście jest w tym, żeby zapewnić, a lokale osobom, które nie nie mają możliwości zakupu czy wynajmu po cenach rynkowych, więc powinno ten zabezpiecza tworzy taką siatkę bezpieczeństwa takie na przykładzie Wielkiej Brytanii, które przecież krajem opartym na modelu rynkowym alokacji zasobów, czyli na tym, że drużyna właśnie oznacza kto jakie mieszkanie może kupić bogacą się ludzie na zakupie mieszkania, a mimo to państwo postacią rządu samorządów ma 17% zasobu mieszkaniowego w swoim portfelu, a po to, właśnie, żeby zapewnić mieszkania osobom które, które na tym rynku nie mogą odnaleźć czy to przez pewien okres czy to przez całe życie, bo takie osoby też niestety często często występują, więc ja uważam, że państwo powinno na tym rynku być powinno rynek regulować natomiast dla mnie obecność państwa powinna mieć raczej charakter takim zbliżony do tego co co widzimy naszą zachodnią granicą w Niemczech będzie to samorząd mówi Słuchajcie w tej miejscowości, w której się znajdujemy potrzebujemy tylko tyle lokali o takiej takiej powierzchni takimi takim standardzie drogi deweloperze droga firm druga spółdzielnia mieszkaniowa, jeżeli wy budujecie te mieszkania to dostaniecie zwolnienie podatkowe dostanie dopłaty pod warunkiem, że będzie się mieszkania wynajmować przez najbliższe 20 lat po określonych albo przynajmniej nie wyższych niż rynkowe cenach w ten sposób kreuje politykę mieszkaniową zarządzanie relacją między wynajmującym, a najemcą w Polsce to, czego w tej chwili potrzebujemy to są instrumenty typu Ride, czyli takim uregulowaniem funduszy inwestujących mieszkania wynajem, które ostatnio mówi, że napływa do nas najmniej funkcjonalny tak napływała są inwestorzy który, którzy kupują całe bloki po to, żeby wynajmować i taki najem jest dużo stabilniejsze niż najem osoba prywatna wynajmuje osobie prywatnej natomiast jest kapitał zagraniczny my nie mamy w zasadzie prawnej możliwości, żeby pobudzić także kapitał krajowy oszczędności, zwłaszcza oszczędności osób średnio zarabiających mają np. zgromadzeń 20 000 chcieliby zainwestować na rynku mieszkaniowym to oczywiście samodzielnie nie są w stanie, a na Zachodzie funkcjonują właśnie takie konstrukcje prawne, które takie fundusze inwestycyjne, które zbierają kapitał od pomniejszych inwestorów, zwłaszcza inwestorów prywatnych funkcjonują i zapewniają wzrost podaży mieszkań właśnie na wynajem często także mniejszych miejscowości, gdzie te mają też jest potrzebne, bo mówimy o rynku najmu, ale oni ulokowane głównie dużych miastach mniejszych miejscowościach poniżej 50 000 tam zostać jako jedno mieszkanie znajdzie na wynajem to jest kolejka 30 osób tam też przecież jest migracja chociażby ze wschodniej granicy pracowników do różnych właśnie czy fabryk czy czy tego typu rzeczy panie doktorze na koniec zadam panu pewnie pana ulubione pytanie kupować kupować teraz będzie jeszcze drożeć nie będzie drożeć, kiedy wszystko się skończy się skończy ech, te drożyzny i zdecydowanie moje ulubione pytanie zawsze mam zdanie odpowiedź nie chcę mówić, o czym nie wiem nie wiem po prostu nie więcej, lecz wydawcą opowiadał, że pan najlepszy aha dziękuję dziękuję pani redaktor nie nie poczuwał się, ale jedyne co mogę powiedzieć to, że jest z modeli które, które śledzę uważnie mówią, że jest ryzyko tego, że mamy przewartościowanie cen i w tej chwili w ramach tego, że rozpoczęły się cykl zacieśniania polityki pieniężnej przez Narodowy Bank Polski to ryzyko tego, że nastąpi jakaś korekta cenowa czy ceny przestaną dalej rosnąć na pewno nie rosły tak szybko jak teraz jest dosyć wysokie, więc myślę, że sobie państwu życzę, żeby ten wzrost cen wyhamował, a i nie życzy sobie, żeby jakaś bardzo mocna korekta na tym rynku, bo RN paradoksalnie może ceny spadną ucierpi na tym wszyscy po tych tańszych mieszkań tak pewnie nie będziemy w stanie kupić czy pan mówi o tym, że by liczyć na to, żeby wyhamowały z wyhamował wzrost cen nie, żeby staniało mówi o tym, dlatego że wszelkie szybkie wzrosty szybkie spadki są są niekorzystne one wynikają właśnie z ruchu popytowych nasze jak nastąpi szybki spadek cen tak dużo inwestorów wyjdzie z tego rynku, gdy okej zrealizowałem cele inwestycyjne kupiły mieszkania podrożały 20% wie sprzedać to często w tej samej sytuacji nie ma popytu stopy procentowe są na tyle wysokie, że przeciętny Polak i tak nie stanie leczony to mieszkanie kredytu ze swoim wkładem własnym, więc nie są też sytuacja najlepsza sytuacja taka była przez ostatnie no do niedawna pewnie zostanie 50 lat w Niemczech, czyli takiego stabilnego wzrostu, a nawet w ujęciu realnym czy po skorygowaniu inflację nieznacznego spadku cen bez jakichś dużych wahań w ogóle czy w dół i tego myślę, że sobie możemy życzyć bardzo panu dziękuję dr Adam Czerniak polityka Insights szkoła główna handlowa w Warszawie spokojnego dziękuję panie rektorze wzajemne Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: PORANEK RADIA TOK FM - WEEKEND - KAROLINA GŁOWACKA

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Posłuchaj o tym, co ważne w TOK FM Premium. Teraz podcastowe produkcje oryginalne, podcasty z audycji TOK FM oraz Radio TOK FM bez reklam 40% taniej! Bądź na bieżąco.

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA