W nieruchomościach jest drogo i będzie drogo. "Będzie dobrze, jeśli ceny zaczną rosnąć wolniej, niż nasze pensje"

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

najpierw pandemia koronawirusa, a teraz wojna w Ukrainie rynek nieruchomości tak przecież wrażliwy na czynniki zewnętrzne w ostatnich latach nie miał lekko i każdy, kto choćby przez chwilę szukał nowego mieszkania nowego domu przegląda ogłoszenia widzi to, że ceny rosną drożeje wszystko i segmenty domy i mieszkania nie są tutaj żadnym wyjątkiem niestety jak ceny będą się kształtowały w najbliższej przyszłości czy można liczyć choćby na to, że przestaną rosnąć o Rozwiń » tym w dzisiejszym odcinku podcastu jest z nami dzisiaj pan Bartosz Turek główny analityk w firmie HRE Investments dzień dobry panie Bartoszu dzień dobry mam takie wrażenie, że jeśli wybierali byśmy słowo roku 2022 w Polskiej gospodarce to, choć mamy już w końcu dopiero w zasadzie końcówkę marca to w cuglach zwycięstwo moglibyśmy przyznać słowu drożyzna tak moim zdaniem, bo drożeje wszystko od paliwa przez żywność usługi no też ceny nieruchomości mam wrażenie, że to co dzieje się teraz na Ukrainie, czyli wojna to, że napływa do nas bardzo duża fala uchodźców raczej tego trendu nie zmieni prawda w to jest prawda, jeżeli chodzi o rosnące ceny to tutaj w pełni się z panem zgadzam przy czym ja bym ewentualnie jeszcze dodał do tego do tego dlatego słowa drożyzna te słowa zaskoczenie myślę, że to coś się dzieje w bieżącym roku bardzo wiele osób zaskoczyło zaskakuje zaskakiwać jeszcze będzie, bo jeżeli spojrzymy na to co dzieje się w ostatnich tygodniach miesiącach to znowu idiotów z pewną analogię widzę do tego co się działo w roku 2020, bo wtedy też mieliśmy do czynienia z sytuacją zupełnie niespodziewaną zupełnie też zagrożeniem pewnie prawda niepewnością wybuchem pewnego rodzaju i niepewności co miało przełożenie na rynek mieszkaniowy w sposób taki wydawałoby się w pierwszym odruchu bardzo wiele pojawiało się takich my takich opinii, że od teraz to już na pewno ceny mieszkań spadną, a ludzie okazało że, owszem, przez miesiąc czy 2 było pewne takie zawieszenie na rynku nieruchomości i INI niektórzy mieli nie mieli pewności co się będzie działo tak naprawdę, więc kupujących było mniej niektórzy np. praca mieszkania od deweloperów deweloperzy też byli trochę podenerwowani całą sytuacją nie wprowadzali nowych mieszkań na rynek, a później radnym się okazało, że maju czerwcu popyt wrócił wszyscy doszli do wniosku, że nie było tylko specyfika Polska, ale też w ogóle na całym świecie ludzie doszli do wniosku, że teraz na te niepewne czasy najlepszą przystanią dla kapitału są nieruchomości okazało, że ceny nie tylko nie spadły, ale bardzo mocno wzrosły i tutaj pewną analogię do tego co stało się w ostatnich tygodniach też widzę, bo my znowu mieliśmy mamy do czynienia z czymś, czego naprawdę nic nie spodziewał jednak ta tragedia, która dotknęła naszych sąsiadów potężne ruchy migracyjne ucieczka przed wojną, a z drugiej strony wyjazdy tysięcy Ukraińców, którzy pracowali w Polsce wyjechali po to, aby walczyć o swój kraj niepodległość ojczyzny do tego bez wątpienia nikt nie mógł spodziewać to powoduje napięcia niepewność, ale mam wrażenie, że znowu efekty będzie podobnie to znaczy już w tym momencie jak patrzymy na co na to co sądzicie na rynku mieszkaniowym, ale też w ogóle w otoczeniu rynku mieszkaniowego to chociażby spójrzmy na to co dzieje się w hotelach przez pierwszy miesiąc wojnę oczywiście było także przyjechały do nas w sumie ponad 2 000 000 Ukraińców bardzo dużo osób pomagało bardzo dużo osób przyjmuje dzień Ukraińców pod własny dach bezpłatnie i to bez wątpienia potrzebne bardzo dużej części tych, którzy do nas przyjechali taka bezpośrednia pomoc w tym, aby oni mieli co jeść mili z dachu nad głową itd. itd. dostęp do rynku pracy służby zdrowia to wszystko jest bez wątpienia potrzebne, ale nie możemy zapominać zapominać, że na Ukrainie też było sporo osób zamożnych i oni też uciekali przed wojną jak spojrzymy NATO w związku z tym co działo się co dzieje się na rynku hotelowym no to właściwie przez pierwszy miesiąc można było mówić po obłożenie hoteli jest pełne albo prawie pełne w tym momencie na już takie średnie obłożenie w największych miastach spadło powiedzmy 90100% 8090% to też jest prawie pełne obłożenie jak patrzymy na to co dzieje się na rynku najmu krótkoterminowego, czyli nowa w tym rynku, gdzie mieszkania wynajmowane są na dobę no to w skrócie można powiedzieć, że tych mieszkań brakuje, jeżeli popatrzymy na to co się dzieje na rynku najmu długoterminowego to w ciągu miesiąca 60% ofert, które były dostępne wolne mieszkania na wynajem 60% z tych, które były dostępne ne w dniu wybuchu wojny wybuchu wojny właściwie już zniknęły z rynku nie ma ich zostały wynajęte to oczywiście ma też przełożenie na ceny, bo tak bardzo duży popyt zostały zgłoszone na mieszkania na wynajem okazało się, że oferta jest po prostu za mało i zostały w ofercie w tym momencie mieszkania drogie założenia drogie, bo np. wyższym standardzie bardzo dobrej lokalizacji duże mieszkanie wydaj ne albo drogie, dlatego że właściciele po prostu podnieśli ceny podnieśli stawki czynszów i tutaj np. na Wrocławiu Krakowie gdzie, gdzie ten spadek liczby dostępnych ofert w gronie największych miast największy tam nawet można powiedzieć, że nie 60% nawet 34 ofert zniknęły z rynku no to tam można spokojnie mówić, że stawki czynszu przynajmniej te ofertowe poszły w górę jakieś 3040% przy czym podkreśla, że to jest ofertowe brutto jest pan bardzo ważny, że mówimy tutaj stawkach ofertowych, czyli de to nie jest tak, że teraz każdy najemca w Krakowie już płacić 3040% więcej tylko jest także jak wyliczyły średnią cenę ofertową tych mieszkań, które są dostępne na rynku to na 3040% wyższa niż w dniu wybuchu owa wybuchu wojny to nie znaczy, że wszyscy płacimy 3040% więcej to znaczy, że w no te mieszkania zostały na rynku, które są 3040% droższe można tak uogólnić w pewnym sensie by sparafrazować ale, toteż znowu, żeby nie było, żebyśmy nie mieli błędnego uczucia, że nie jest drożej jest drożej autentycznie jest drożej no ja się spotykam z takimi opiniami, że np. w Warszawie przyjęliśmy do pracy dziewczynę, która szuka mieszkania szukała mieszkania ona powiedziała, że po prostu tych mieszkań nie ma to znaczy może są, ale od odcięcia o tyle wzrosły, że jeśli ta nie kalkuluje jej wolała wynająć pod Warszawą mieszkanie dojeżdżać bo jakby nie zrezygnowała z pracy w związku z tym że, że brakuje mieszkań, ale no musiała zupełnie zupełnie co innego wynająć niż myślała, że wynajmie i zupełnie innym miejscu będzie musiała mieszkać niż myślała, że będzie mieszkać także sytuacja jest naprawdę bardzo dynamiczna, a oferta rynkowa okazała się po prostu za mało, ale też trudno się dziwić no w momencie, w którym zaczynała się wojna mieszkań na wynajem wolnych mieszkań na wynajem w Polsce było też mogło się nie mogli mogło w nich zamieszkać powiedzmy 160204 kino na okrągło, licząc stop nawet 250 000 osób maksymalnie 250 000 osób miejsc w ogóle wszystkich miejsc w pensjonatach hotelach itd. jest 500 prawie 600 000 w bursach akademikach no to około 10% stanu było deklarowane przez przez uczelnie, że mogą zostać przeznaczone dla Ukraińców uciekających przed wojną mówimy tak naprawdę tylko 1020 000 miejsc, więc patrząc na te liczby to już w ciągu właściwie kilku dni wojny przyjechał do Polski tyle osób że, że no za te ta liczba miejsc byłaby niewystarczająca do tego oczywiście w tym odruchu serca Polacy przyjmujący Ukraińców do swojego domu to jest piękne jest, ale tak naprawdę trudno wyliczyć jak duże jest skala, gdyby tak spróbować jakoś oszacować z grubsza rząd wielkości prawda no to zgodnie zdanymi Eurostatu w przy przeliczeniu na osobę w Polsce 1,1 pokoi, gdyby ta 1 tych teoretycznie nadmiarowych chcę w żadnym wypadku nie są nadmiarowe pokoju ale gdyby przejął przyjąć, że ta 1 to jest ten potencjał i tylko co dziesiąta osoba mająca wolny pokój przyjechał była faktycznie kogoś z Ukrainy do siebie to w sumie ta wyporność takiego odruchu serca to jest około 1 000 000 osób to jest dużo prawda, ale w kontekście statystyk na temat tego ile osób przekroczyło granicę to jest jednak mimo wszystko za mało, więc my mamy duże możliwości przyjmowania uchodźców do takich im bardzo no tymczasowych miejsc takich takiej pomocy doraźnej jesteśmy w stanie faktycznie udzielać dużo, bo o zmianie zamiana, w jakich obiektów widowiskowych sal szkolnych i jakiś tego typu obiektów na inny na miejsca, w których mogą Ukraińcy w takich salach zbiorowych de facto przebywać to nasza wyporność pod tym względem jest bardzo duża ale, gdybyśmy chcieli i mam wrażenie, że pomimo powinniśmy chcieć dążyć do tego, aby Ukraińcy mieli prywatne 4 kąty, które będą mogli nazwać domem dostęp do rynku pracy służby zdrowia szkolnictwa tak, aby mogli normalizować swoje życie no to niestety tutaj nasze możliwości są ograniczone, bo na koniec roku 2021 mogliśmy szacować, że w Polsce brakuje około 1,51 000 000 mieszkań no na koniec marca myślę, że możemy z powoli szacować, że te potrzeby mieszkaniowe niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe lada moment mogą się podwoić i no to musi mieć przełożenie też na to co dzieje się na rynku mieszkania no bo tak jak pan mówi 0101. wojną w pierwszy oberwał powiedzmy wojną ten rynek najmu i teraz jest pytanie jak długo potrwa czy ceny dalej będą rosnąć czy dojdziemy do któregoś momentu, w którym one wrócą do normalnego poziomu, czyli musimy się przyzwyczaić do tego, że tak będzie, jakie w tej chwili to tutaj właściwie potrzebowalibyśmy odpowiedzi na pytanie, na które nikt nie zna odpowiedzi, czyli jak długo będzie trwała wojna no bo jeżeli ona w tej formie, która jest teraz gdzie to już no powiedzmy to nie jest wojna, która spełnia jakiekolwiek konwencję prawda to już sytuacja na Ukrainie zaszła tak daleko i terror zaszedł tak daleko, że nie myślę, że długi no dużo Ukraińców może jeszcze do nas przyjechać, a więc ten napór, jeżeli ten napór na rynek mieszkaniowy no raczej trudno się spodziewać, że będzie malał wręcz przeciwnie de ale gdyby nie wojna skończyła się w miarę szybko na co oczywiście wszyscy mamy nadzieję no to część z tych osób, które przyjechały do nas mogą chcieć wraca, ale pytanie czy będą mieli gdzie wracać, bo widzimy przez te zdjęcia zniszczonych miast tym czy fabryki tak dalej prawda czym, jeżeli te zawsze mam wrażenie, że spora część tych, którzy przyjechali do Polski jednak w Polsce będą chcieli zostać w, a więc nie, a więc popyt na mieszkania będzie wzmożony będzie duży, jeżeli patrzymy na to co się dzieje na rynku najmu no to ja widzę od razu proste przełożenie, bo to są z rynek najmu rynek zakupu to są naczynia połączone system naczyń połączonych w momencie, w którym część poszła w górę o 203040% tak póki co sugerują statystyki to o tą będzie musi mieć przełożenie też na popyt na zakup mieszkań zresztą on jest też stymulowany przez dwucyfrową inflację znowu inflacja dwucyfrowa też związana częściowo z tym co się dzieje za naszą wschodnią granicą 100 to jest system naczyń połączonych i teraz ne w momencie, w którym czynsze rosną, bo powiedzmy 2040% do góry no to osoby, które mają kapitał i boją się dwucyfrowej inflacji w sposób oczywisty naturalny mogą dojść do wniosku, że rynek mieszkaniowy jest dla nich dobry od dobrą odpowiedzią kupią mieszkanie wynajmą np. końca, ale przecież niekoniecznie Ukraińcom i w związku z tym no trzeba się spodziewać, że lada moment wzrośnie popyt na zakup nieruchomości, a więc też można się spodziewać tego, że ceny mieszkań też pójdą w ogóle zresztą to potwierdzają wszelkie badania naukowe, na które trafiłem, jeżeli mamy wzmożone ruchy migracyjne w pierwszej kolejności przekłada się to na ceny na rynku najmu w drugiej kolejności na ceny zakupu nieruchomości także no jak spojrzymy jeszcze na fakt, że z wzmożona inflacja przerwane łańcuchy dostaw i i odpływ części pracowników sektora budowlanego skutkują tym, że koszt budowy nowej nieruchomości znowu wzrośnie o wcale nie był niski do tej pory prawda no bo jak spojrzymy na statystyki to usługi cieśli hydraulików elektryków malarzy wzrosły w ciągu ostatniego roku jeszcze przed wojną o 15 do ponad 20% jak patrzymy na to co się dzieje z cenami materiałów działo scenami materiał budowlany, gdzie w ciągu roku one drożały o 20 prawie 30% zgodnie z danymi polskich składów budowlanych i średnio oczywiście, bo tutaj były była potężna potężny rozstrzał pomiędzy konkretnymi kategoriami tych materiałów, ale jeszcze do tego przecież dochodzą przerwane łańcuchy dostaw na Ukrainie przecież Stal cement produkcja Stali cementu do tego wzrost cen surowców energetycznych gazu węgla ropy przecież wiele bardzo dużo energii potrzebnej do tego, aby wytworzyć różne materiały budowlane, aby przewieźć do tych składów budowlanych to wszystko będzie też powodowało, że koszty budowy będą rosły koszty budowy rosną to ma przełożenie na ceny my, które np. proponują deweloperzy, a jeżeli ta cena zostanie przyjęta przez rynek cena oferowana przez deweloperów, a mimo to będzie miało to też przełożenie na ceny mieszkań używanych, które są naturalną konkurencją dla mieszkań nowych, a także czeka nas bardzo dużo zmian, które mogą spowodować, że jak będziemy myśmy rozmawiali np. pod koniec br. to będzie moim zdaniem musieli powiedzieć, że mieszkania znowu zdrożały przy przyczyn liczba zawieranych transakcji może spaść, bo mamy do czynienia też z taką sytuacją, że to też jest naturalne prawda, że w momencie, w którym rosną ceny to co do zasady mniej powinno być też zawieranych transakcji, ale nie tylko, bo jak patrzymy na to co się dzieje na rynku kredytowym kredytów hipotecznych Noto mamy podwyżki stóp procentowych mamy zalecenia urzędu komisji nadzoru finansowego, aby utrudnić dostęp do kredytów i toteż oczywiście ma wpływ na to ile kredytów hipotecznych jest będzie udzielany w bieżącym roku nie mamy szans na to, aby udzielonych zostało tyle kredytów co w roku 2021, ale pod względem wartości udzielonych kredytów był rekordowy pod względem liczby nie, ale pod względem wartości tak to można się spodziewać, że w bieżącym roku liczba udzielonych kredytów będzie kilka kilkanaście procent niższa niż średnio w ostatnich 10 lat, czyli no to oznacza bardzo wyraźny spadek względem tej sytuacji z roku 2021, więc tutaj widać ograniczenie popytu na mieszkania no ale po stronie tych nabywców, którzy mają gotówkę chcą ją uchronić przed inflacją widzą, że rentowność najmu rocznie to trzeba się spodziewać, że ten popyt będzie większy niż w roku 2020 zastanawiam się panie Bartoszu czy jest jakiś taki szklany sufit cen tych nieruchomości, bo tak jak teraz pan mówił mamy budowlanka prawdopodobnie będzie bardzo dużym kryzysie, bo brakuje tych rąk do pracy materiały są trudno dostępne i ceny rosną, a do tego mamy właśnie tą sytuację kredytową, czyli za chwilę od kwietnia prawdopodobnie dostęp do kredytów będzie dużo trudniejszy przez rekomendacje KNF-u stopy nam cały czas rosną koszty kredytów rosną i zastanawiam się czy jest jakiś taki poziom, którego poziom cen, które rynek już ich ludzie po prostu nie wytrzymają, że ceny będą tak duże, a ludzi tak bardzo nie będzie stać na te mieszkania, że w końcu ktoś dojdzie do wniosku Hej, obniżymy ceny, bo nic nam się nie sprzeda, bo tutaj musielibyśmy szukać jakiegoś punktu odniesienia żeby, żeby to dobrze opisać dobrze wytłumaczyć no, więc może spróbuje taki punkt odniesienia jakoś nakreślić załóżmy sobie taki hipotetyczny zupełnie przypadek, że mamy modę parę i to para pracuje w dużym mieście zarabia tyle ile wynosi średnia dla rady dla dużego miasta i ta para doszła do wniosku, że chce sobie kupić mieszkanie, ale przeczytała w poradnikach na temat zarządzania domowym budżetem, że bezpiecznie wtedy, kiedy pytają raty maksymalnie 30% wynagrodzenia netto to jest taki bezpieczny poziom no to w roku 2008 taka para przypomnę 2 średnie pensje i 30% tego przeznaczamy na raty kredytu w roku 2008 taka para mogła sobie kupić tylko 29m² mieszkania w dużym mieście w roku 2020 roku w roku 2021 to było nawet ponad 70m teraz cały czas pomimo podwyżek stóp procentowych pomimo podwyżek cen mieszkań ne, ale trochę tak powiedz dzięki podwyżkom wynagrodzeń mamy do czynienia z taką sytuacją, że taka para mogłaby kupić około 5060m² to jest dalej 2× więcej niż w roku 2008 UE, ale trochę mniej no wyraźnie mniej niż w roku 20202021 tutaj też mowę też odnośnie tych regulacji i my urzędu komisji nadzoru finansowego to pojawić takie opinie, że to spowoduje spadek zdolności kredytowej o 1520% ja mam wrażenie, że bardziej trzeba było zachować w okolicach 510%, ale to dalej jest spory spadek my, jeżeli we wrześniu roku 2021 para, która zarabia 2 średnie krajowe ma dobrą zdolność kredytową wiarygodność nie mają innych zobowiązań nowa wersja idealna prawda, jeżeli chcieliby zaciągnąć kredyt na 30 lat Tomowi zadłużyć się na 700 000zł teraz jest to poniżej 500 000zł, a jeżeli dalej tak sytuacja się będzie rozwijała odnośne zgodnie z prognozami odnośnie tego jak my będzie drożał kredyt jak może rok mogą rosnąć wynagrodzenia jak by mu mogą spadać marże kredytów hipotecznych to za pół roku ta zdolność kredytowa może spaść do około 400 może 420 000zł mniej więcej ten rząd wielkości także faktycznie mamy do czynienia z sytuacją, w której za zakup na kredyt będzie coraz trudniejszy no a by no, a z drugiej strony ceny nieruchomości jako nadmiernie spadać nie chcą, więc no można to sugerować, że popyt będzie się przenosił po pierwsze, UE w ogóle można się spodziewać niższego popytu na kredyty już to powiedziałem, ale można się spodziewać, że ten popyt będzie się przenosił do segmentu tańszych mieszkań np. gorszych lokalizacjach do centrum mi mniejsze mieszkania będziemy kupować niż byśmy zrobili w roku 2021, a my, ale w kontekście szczególnie tego co mówiliśmy o sytuacji na rynku najmu im bardzo ograniczonym ograniczonej dostępności mieszkań na wynajem można się spodziewać, że i Polacy jednak dalej mimo wszystko mieszkania będą chcieli kupować, chociaż pewnie skromniejsze może nie w centrum może na obrzeżach może nie na obrzeżach może w ogóle poza miastem, szczególnie że deweloper jeszcze bardzo mocno rozwijają ofertę mieszkań poza dużymi miastami z różnych względów, ale też tutaj kwestią jest cena także ja się spodziewałam przenoszenia popytu do segmentu tańszych mieszkań w ogóle ograniczenia popytu kredytowego, ale też przenoszenia popytu do segmentu tańszych mieszkań przyczyny jest jeszcze 1 bardzo ważna i to też jest kwestia to też jest pewnego rodzaju punkt odniesienia, bo w 2021 roku nawet nie miliardy nie miliony, ale miliardy złotych pompowały Polski rynek mieszkaniowy fundusze inwestycyjne kupowały całe bloki osiedla nawet całych deweloperów to z czołówki działającej na polskim rynku także ten popyt generowany przez bardzo często zagraniczne fundusze inwestycyjne, które mają dostęp do zupełnie innego finansowania znacznie tańszego finansowania powodował powodowało to, że oferta mieszkań nowych było bardzo mocno przetrzebiona i ja tak szacuje, że do tego popytu, który zgłasza Polacy trzeba dodawać w tym momencie już około 2030%, żeby zobaczyć jak bardzo duże w sumie jest popyt na mieszkania, bo co z tego, że np. fundusze inwestycyjne nie kupi mieszkania, który jest w ofercie dewelopera, jeżeli kupi mieszkanie, zanim ona trafi do oferty dewelopera albo kupi tego dewelopera wtedy deweloper nie będzie w ogóle oferował tych mieszkań na sprzedaż zwykły Kowalski my to dopiero pokazuje dane te 2030% dopiero pokazuje prawdziwą skalę popytu a dlaczego te fundusze kupują mieszkania na wynajem w Polsce, bo mogą zarobić skrajnym przypadku nawet na wynajmie samym 2× więcej, a jeszcze do tego widzą potencjał wzrostu cen nieruchomości, bo ceny nieruchomości w Polsce w ostatnich latach wbrew pozorom, bo to też trzeba podkreślić wbrew pozorom wcale aż tak mocno nie rosły jak rosły na Zachodzie w bardzo wielu krajach w Europie ceny nieruchomości w trakcie hossy, czyli tego okresu, kiedy ceny nieruchomości rosły rosły 234 nawet 5× szybciej Luksemburgu na Słowacji 5× szybciej niż wynagrodzenia u nas ten parytet wynagrodzeń i wzrostu cen nieruchomości był mniej więcej 11 w ostatnim czasie trochę ceny faktycznie zaczęły wyprzedzać czas wzrost wzrost wzrost wynagrodzeń, ale cały czas tę parę parytet od 2013 roku mniej więcej 1 do 1, czyli zagraniczne fundusze inwestycyjne widzą w Polsce po pierwsze, możliwość dużego zarobku na wynajmie, a poza tym widzą potencjał wzrostu cen nieruchomości i żeby to tak przedstawić już na bardzo konkretnych może trochę przesadzone w liczbach to, jeżeli rentowność wynajmu w Polsce jest 2× wyższa niż np. w Berlinie to fundusz, który stamtąd przeszedł do Polski za rok w no zacząłby zarabiać tyle samo na wynajmie jak ceny mieszkań w Polsce wzrosły dwukrotnie, ale to już przesada, ale może nie, bo spójrzmy co się działo w Berlinie w ciągu 10 lat zagraniczne fundusze inwestycyjne wciąż wciągu 10 lat tam odpowiadały za nawet ponad połowę popytu na nowo powstające mieszkania to były sprzedawane w ramach tzw. zakupów pakietowych właśnie często do funduszy i w związku z tym ceny nieruchomości w Berlinie w ciągu 10 lat się potroiły to tak jak w Warszawie za metr kwadratowy nie trzeba było płacić 1213 000zł za metr kwadratowy teraz tylko jakieś 27 nowo 10 lat temu 3× mniej około 9000zł za metr kwadratowy w Warszawie trzeba było płacić no to, gdyby tak w sposób bardzo prosty przełożyć tę kalkę berlińską na warunki warszawskie to teraz w Warszawie metr kwadratowy mówi mogłoby kosztować 27 000zł to oczywisty sposób powoduje, że w wodzie, w którym ceny nieruchomości, a także aż tak szybko rosną to mniejsze buduje, bo mniej osób stać na to, aby kupić mieszkanie, bo rosną ceny gruntów i to ogranicza możliwości budowy przez deweloperów także ta sytuacja, w której coraz większą część za coraz większą część rynku odpowiadają fundusze inwestycyjne moim zdaniem może mi rozwiązać problemów mieszkaniowych w Polsce tylko nawet powiększyć, bo w momencie, w którym ceny mogą rosnąć szybciej no to mnie mieszkań zaczyna się budować mniej, a więc problemy mieszkaniowe rosną im to przełożenie też później bar rynek najmu, bo też często pojawiającym się argumentem jest to, że to, że są fundusze inwestycyjne, bo przez to oferta na rynku najmu będzie większa, a jak większa podaż niższe ceny albo bardziej przystępne ceny, ale to wcale nie działa, bo jak patrzymy na to co się dzieje na rynku najmu w Berlinie to, że mniej przez wzrost cen nieruchomości mniej powstaje mieszkań, a więc potrzeby mieszkaniowe są coraz bardziej niezaspokojone i w Berlinie przez ostatnich 10 lat czynsz najmu rosły kilkukrotnie wyższą dynamiką niż wynagrodzenia berlińczyków, czyli to powodowało, że nie wcale o mieszkanie nie było łatwiej, a czynsz coraz więcej ważył w budżecie domowym przeciętnego Brytyjczyka czy to jest droga, którą idziemy chyba jeszcze aż tak nie, ale mimo wszystko tych obniżek cen oraz nie można się spodziewać w najbliższym czasie do powiem szczerze ten scenariusz berliński to jest coś, czego się obawiałem jeszcze przed wybuchem wojny za naszą wschodnią granicą przed agresją Rosji na Ukrainę i mam wrażenie, że ta agresja nas przybliża do tego scenariusza, że jesteśmy w stanie to znaczy tak jak zbliżaliśmy się do tej przepaści to mam wrażenie, że coraz śmielej zaczyna mi za zaczynamy tam kroczyć to jest faktycznie realne ryzyko, ale to jest ryzyko, które jest rozłożona na kilka lat, więc może nikt tego nie zauważy tak np. dni rząd na początku dawał do zrozumienia, że pada sytuację po jakimś czasie pojawiło się informację, że wg opinii ministerstwa odpowiedzialnego za mieszkalnictwo aktywność zagranicznych funduszy inwestycyjnych to nie jest problem ja się tak naprawdę obawiam, że dopiero jak za mieszkanie za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie będzie trzeba zapłacić 20 nie daj Boże 30 000zł za metr kwadratowy to się wtedy obudzimy, że trzeba było coś zrobić tu i teraz, a nie czekać, ale oczywiście w kontekście tego co się dzieje za nie w Ukrainie na Ukrainie no no to ty to te fundusze inwestycyjne to jest tylko prawdę odległa pewne odległe wydaje się zagrożeni zupełnie w porównaniu do tego co się dzieje za naszą wschodnią granicą to to jest zagrożenie bez wątpienia mniejszej wagi czy mniejszego kalibru czy może raczej bardziej odległe może tak powinien powiedzieć sny, ale bardziej uderza stało, że są przerwane łańcuchy dostaw, że mamy odpływ pracowników z sektora budownictwa, że przez to przez to co się dzieje też rośnie inflacja istnieje ryzyko, że w związku z tym będzie trzeba podnosić stopy procentowe przez to, że mamy potężny napływ migracyjny, który powoduje, że po prostu w Polsce zaczyna jeszcze bardziej nie zaczyna, ale jeszcze bardziej innym brakuje mieszkań widzimy efekty szczegół w sposób szczególnie namacalne w tym momencie na rynku najmu dużych miastach, ale nie tylko dużych miastach, bo to co się dzieje na rynku najmu dotyczy nie tylko miast wojewódzkich, ale też mniejszych mi mniejszych miejscowości z bardzo prostego powodu to nie jest tak, że wszyscy Ukraińcy chcą jechać np. do Wrocławia Krakowa czy Warszawy, bo przez wiele lat przyjeżdżali do nas m.in. też Ukraińcy prawda za pracą i odnajdywali się na rynku ne na rynku pracy bardzo różnych lokalizacjach i oni mają teraz prawda znajomych przyjaciół czy rodzinę która, która ucieka przed tragedią wojny i oni trafili oni trafiają właściwie teraz wszędzie no i do mniejszych do większych miejscowo co musiałoby się stać na rynku nieruchomości, żeby te ceny, chociaż przestały rosnąć to jest dosyć trudne pytanie w kontekście tej sytuacji, z którą mamy do czynienia z dwucyfrową inflacją rosnącymi stopami procentowymi Total no tak naprawdę, gdybyśmy nie mieli inflacji to już podwyżka stóp procentowych do 456 punktów, czyli to co nas właściwie może czekać już w bieżącym roku powinno doprowadzić do tego, że ceny nieruchomości przestały rosnąć już te zmiany, które w tym momencie na rok 2022 wydają się bardzo prawdopodobnym scenariuszem, ale mamy też drugą stronę medalu, czyli inflację ona powoduje, że ceny nieruchomości zaczynają rosnąć szybciej w oczywiście przy innych czynnikach niezmienionych także w tym momencie mamy do czynienia z taką sytuacją, że właściwie podwyżki stóp procentowych zarówno te, które zaszły i te spodziewane jak i z drugiej strony inflacja zarówno ta, która jest jak spodziewana wpływ na rynek mieszkaniowy, o ile nie zostaną zaburzone mechanizmy, które działały przez ostatnie lata i ten wpływ podwyżek stóp procentowych i podwyżek wzrostu inflacji się z kup z punktu widzenia cen nieruchomości praktycznie znosi w i w tym momencie i inne czynniki zaczynają odgrywać rolę, czyli właściwie migrację, czyli wzrost wynagrodzeń, czyli i nie właściwie te czynniki, które nie no mam wrażenie mogą się przełożyć na wzrost popytu ne gotówkowego co musiałoby się zdarzyć aby, aby ceny nieruchomości nie rosły to musielibyśmy przejść do takich nie no i apokaliptycznych wizji jak np. psy no chociażby konflikt zbrojny na naszym terytorium albo albo np. sytuacja, w której Polska stała się nie wypłaca albo jakiś potężny atak spekulacyjny na złotówkę czy, przed którym Narodowy Bank Polski musiałby się bronić, owszem, interwencją na rynku walutowym, ale też jakimiś drastycznymi podwyżkami stóp procentowych w tym, że no powiem szczerze, że jestem w stanie sobie wyobrazić scenariusze, w których ceny nieruchomości w Polsce nieraz nie rosną, ale nie chciałbym sobie ich wyobrażać, bo pod każdym względem byłyby to scenariusze które, które uderzyłyby w naszej życia w sposób taki, którego byśmy bez wątpienia nie chcieli, czyli musimy się nauczyć tymi drogimi cenami życia to jest też mam wrażenie trochę tak jak z paliwem paliwo najpierw ta granica miała być 6zł jakoś przez wojnę przekroczyliśmy było 8zł ludzie i tak samochodami jeździli, więc takie nieodparte wrażenie, że mieszkaniami będzie podobnie gdzieś tego sufitu nie ma, że mogę się tutaj z panem zgodzić, że będą mieszkać musimy prawda i sytuacja raczej nie raczej ma szansę się normalizować tak jak się normalizować przez kilka ostatnich lat, czyli w tym momencie będzie już dobrze, w którym ceny nieruchomości będą rosły wolniej niż nasze wynagrodzenia to już wtedy bardziej dobrze to już m.in. dlatego tak jak mówiłem na początku naszej rozmowy to taka hipotetyczna para, która chce wydawać 30% wynagrodzenia na ratę 2008 roku mogła sobie kupić 29m² już 2021 roku pomimo rosnących cen nieruchomości mogła sobie kupić metrów na 70 także przy nawet ponad 70 także właśnie w tym mechanizmie takiej mimo nadzieje normalizacji, która w końcu na nasz rynek do naszego życia wróci, czyli że przestaniemy słyszeć negatywna informacja zaczną napływać coraz więcej pozytywnych informacji koniec wojny na Ukrainie sytuacja zaczyna wracać do normy nie ma już przerwanych łańcuchów dostaw i gospodarka rozwija wynagrodzenia nasze rosną innych w końcu rosną szybciej niż wzrosty cen mieszkań i tego sobie na wszystkim myślę możemy rzecz państwa moim gościem był pan Bartosz Turek główny analityk w firmie HRE Investments dziękuję bardzo, dziękuję Jakub Baliński tokfm PL do usłyszenia w kolejnym odcinku podcastu Zwiń «

W nieruchomościach jest drogo i będzie drogo. "Będzie dobrze, jeśli ceny zaczną rosnąć wolniej, niż nasze pensje"

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

PODCASTY AUDYCJI: DOBRZE MIESZKAĆ

POSŁUCHAJ RÓWNIEŻ

DOSTĘP PREMIUM

SERWIS INFORMACYJNY

Wydanie z godziny 18:00

Najnowsze Podcasty

Podsumowanie dnia [26.09.2023]

Czego potrzebuje Lewica?

Omówienie wyników sondażu IPSOS dla TOK FM i OKO.press

"Cieszymy się, że rośnie nam w sondażach. Walczymy o 15%"

TOK FM

Polecamy

Popularne

GOŚCIE TOK FM

Gazeta.pl

WYBORCZA.PL