REKLAMA

Inwestycja w mieszkania a inwestycja w grunty. Czym się różnią?

Rodzinne inwestycje
Data emisji:
2022-12-02 06:50
Czas trwania:
19:28 min.
Udostępnij:

O różnicach w rynkach inwestycyjnych gruntów i mieszkań oraz o tym, jak wpłynęła na nie inflacja, w najnowszym odcinku podcastu „Rodzinne Inwestycje” opowiada Marcin Karaśkiewicz dyrektor Departamentu inwestycji w firmie Rodzinne Inwestycje. Z rozmowy dowiemy się także, jak w ostatnim czasie zmieniły się stopy zwrotu inwestycji w mieszkania oraz dlaczego taka inwestycja obarczona jest większą ilością ryzyk, niż inwestycja w grunty. Ekspert mówi również o tym, na jaki zysk inwestycyjny można liczyć lokując swoje aktywa w ziemię, a na jaki w lokale, jaka jest różnica między gruntami w mieście, a w miejscach turystycznych oraz jak kryzys, który czeka rynek mieszkaniowy, przełoży się na opłacalność inwestycji. Rozwiń »

Partnerem podcastu jest Universe Properties Group Zwiń «

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
ziemia budujemy na niej domy uprawiamy ogródki spędzamy wolny czas, ale także traktujemy jako źródło inwestycji na przyszłość, dlaczego warto inwestować, jakie są zagrożenia przy kupnie ziemi kiedy, gdzie najbardziej opłaca się kupić na te i inne pytania to rozmawiam w naszym cyklu z ekspertami firmy rodzinne inwestycje w kolejnym odcinku naszego podcastu o ziemiach gruntach o inwestowaniu w ziemię porozmawiamy m.in. o różnicach w rynkach inwestycyjnych gruntów i mieszkań Rozwiń » zobaczymy jak też to kształtowało w poprzednich latach no i też rozmawiamy o wpływie inflacji na te na te właśnie inwestycje, a moim gościem jest pan Marcin Araszkiewicz dyrektor departamentu inwestycji firmy rodzinne inwestycje w dzień dobry dzień dobry witam serdecznie panie Marcinie pokuśmy się na początek właśnie takie porównaniem inwestycji mieszkania i inwestycji w grunt co jest w nich podobnego co różni to Kate bardzo fajne fajne kwestia tak dosyć istotna dla inwestorów, ponieważ oni stają praktycznie może być każdego dnia przed dylematem tak chcą inwestować w co lokować są powiedzieć szumem inwestycyjnym skaże strony atakowani tak przez różne media i nie tylko i firmy o różnym profilu natomiast właśnie kwestia tego co wybrać, żeby wybrać świadomie no to ja tak naprawdę, jeżeli chodzi o grunty inwestycyjne i mieszkania takich cech, które mają podobne te 2 klasy aktywów to przede wszystkim jest to, że są, gdyby w tym taki może być w globalnym worku klas aktywów jako nieruchomości to jest 1 rzecz tak, a kolejnym takim jakby dla mnie wspólną cechą jest, gdyby proces sam inwestycyjnej zakupowe tak, ponieważ zawsze kończą aktem notarialnym to jest wszystko co z mojej strony zespołu moich spostrzeżeń łączy te 2 klasy aktywów tak zawsze trzeba wyłożyć na jedno drugie pieniądze i to niemałe zgadza się natomiast w przypadku np. mieszkanie niestety coraz większe i mieszkania taktycznie już są tak naprawdę dobrem luksusowym i za chwilę jak z tego co też obserwuję stać będzie niewielu, a ostatnio, porównując przed dzisiejszym spotkaniem przykład segmentu w Markach nieopodal Warszawy np. tam są segmenty po 700 000 zrobią prostą symulację przykładzie 20% bank, udzielając kredytu na 30 lat w wysokości 560 000 mamy ratę ponad 5000 miesięcznie, gdzie zdolność czy musimy mieć relatywnie dużo dużo większą, bo banki sobie liczą jeszcze razy 2 to co musi klient płacić plus jeszcze nadwyżka tych 5 punktów procentowych, które wymaga KNF, jeżeli chodzi o bufor bezpieczne pełne lata to jest jedno, ale jeszcze musimy to mieszkanie ogrzać zapłacić światło i coś jeść by się przydał dokładnie dokładnie tak właśnie, jeżeli chodzi o mieszkania tak to, jeżeli kupujemy je pod kątem inwestycyjnym tak to ja ostatnio też gdzieś tam analizowałem sobie, jakie są okresy zwrotu inwestycji mieszkań jeszcze kilka lat temu ona np. 434 lata temu stopy zwrotu i czas zwrotu inwestycji patrząc przez pryzmat, gdyby nie konsumenta, a inwestora to byłeś taki 111213 lat dzisiaj liczymy już w dekadach atak nawet ćwierć wieku blisko 25 lat na zwrot z inwestycji mieszkania oczywiście przy tym przy założeniu, że absolutnie mamy obłożenie praktycznie przez cały rok, a po drodze jeszcze nie wychodzą nam jakieś niespodzianki w postaci Niewiem nieuczciwego np. najemcy, który nam płacić, bo np. jeżeli chodzi o urządzenie mieszkania, bo to też sam zakup nie wszystko urządzenie dzisiaj, więc trzeba wyremontować dom chodzi dokładnie tak pomalować kupić meble wszystko tak kolosalnego wszak, a dzisiaj umów myślę, że firma jest coraz trudniej, więc tutaj na inwestora czyha szereg różnych pułapek po drodze które, gdyby przy inwestycji trzeba po prostu wziąć pod uwagę w przypadku akurat gruntów inwestycyjnych tych pułapek niema przemiany są zniwelowane, ponieważ przede wszystkim próg wejścia w taką inwestycję dużo dużo niższy, bo grunt jak najbardziej można wejść już od PiS my 150 000 dobrych lokalizacjach to oczywiście był ich tam nawet kilku milionów tak natomiast mówimy tu po prostu takiej inwestycji, gdzie jest alternatywa dla lokat to jest do gruntu nie musimy wziąć rodzimy urząd namalować nie muszę opłacić gaz nie muszę płacić gazu musi utrzymywać ewentualnie tylko skosić raz na czas trawę to naszą jedność zresztą też firmy Arche, która w murach, które nam w umowach mogę tak dokładnie tak jak np. w przypadku naszych rodzinnych inwestycji opiekują się takimi gruntami inwestorów przez 6 lat od momentu zakupu, więc to jest duży duży plus toby pan kosił trawę jak u was kupił to nas ten nasz ten nasz dom ja osobiście może nie tak, ale mamy oczywiście jednostki które, które się tym zajmują tak, nic więc o to dbamy pielęgnujemy także w każdej chwili można było sobie też i pod kątem konstrukcyjnym z tego skorzystać tak tak jak pokazało to np. okresy covidowej lockdownów inwestorzy inwestują stricte pod kątem inwestycyjnym przypomnieli sobie, że mają przecież grunty mogą też pod kątem konsumpcyjnym skorzystać wyjść z domu to jest bardzo cenne naprawdę tak tak dualne, gdyby też tej inwestycji tutaj dochodzimy troszkę do dostrzegania plusów tego co się działo 2 lata temu dla właśnie inwestorów pamięta pan, że na początku pandemii, kiedy się okazało, że siedzimy w domach nie możemy za bardzo wychodzić ci, którzy mieszkali w mieszkaniach niewielkich prawda zresztą kawalerka itd. w bloku na osiedlu mieli problem jeszcze mieli tam dwójkę dzieci żonę tutaj zrobić zebranie online na tym SACH itd. ci, którzy mieli dom byli w lepszej sytuacji mieli ogródek to obraz Wajdy poszedł po pracuje w ogródku na hamaku itd. i wtedy zaczął nagle znowu ból prawda na tę ziemię ludzie potwierdzili to ja uciekam z miasta ja uciekam z miasta na peryferia może dziś nawet dalej na jakiś Mazury tam będę mieszkał skoro już mam takie możliwości, żeby pracować zdalnie, czego nas też pandemia nauczyła nie zgadza się to co się zaczęło wtedy tak naprawdę inwestorzy zastrzeli dostrzegasz właśnie korzyści tak płynące przede wszystkim też dobrych lokalizacji tak, ponieważ na wybór gruntu to jest 1, ale też lokalizacjach Rd oset, które były takie popularne, tak więc ale to ona pod kątem inwestycyjnym, gdyby nie mają one zastosowania, ponieważ tam potem po prostu jest udziałowcem tak w eFaktor organ natomiast, jeżeli chodzi o grunty na Mazurach przykładowo tak ja jestem zwolennikiem tego regionu, ponieważ widzę tam ogromny potencjał metod szacowania tak teatr Krzysztofa Olewnika, którzy jeżdżą na wakacje więc, więc to i inwestorzy zaczęli właśnie poszukiwacz tak natomiast wsie problem taki, że poszukiwania no oczywiście muszą ją ze wszystkim wiedza także zyski, jakie zasoby czasu i też czy duże niebezpieczeństwo drodze no i trzeba szukać gruntów takich, które poza tym, że będę miał walory estetyczne to też oczywiście inwestycyjne tak, żeby po prostu ulokować ten kapitał inwestycja albo mieszkanie tam brata tak tak sobie teraz myślę, że coraz bardziej się już wreszcie odkleja od tego centrum miasta ścisłego zauważyliśmy, że praca musi być wcale w centrum prawda biura też wynoszą na peryferiach okazuje się, że wcale nie musi być Śródmieście, bo dojazd dzisiaj do tych miejsc poza centrum jest tak samo dobry czy to samochodem komunikacją miejską ja też widzę, że następuje duża suma organizacja moście miast takie dużych miast i to co właśnie pan wspomniał, że ta połączenie nie jest już dużo dużo lepsze niż kiedyś naprawdę można w pewnym komforcie bardzo szybko przemieszczać między dużymi odległościami, że zwłaszcza, że sporo osób pracuje online albo w tym systemie hybrydowym tam dokładnie tak oczywiście nie będziemy też namawiać, żeby wszyscy nagle się wyprowadzić na Mazury i codziennie tam 3× w tygodniu dojeżdżali po 250 km, chociaż znam taki przypadek to, gdy mówimy o tym też, że mamy to właśnie dualna tych działań w sensie takim, gdyby charakterystykę dualne, czyli jako inwestycję jako również konsumpcję podczas mojego punktu widzenia inwestora bardziej przyświecał oczywiście ten punkt inwestycyjne, ale te wszystkie udogodnienia, które mamy to jak najbardziej pływają tylko plus i na wartość na wartość inwestycji, tak więc zwrot w czasie, jakim są tak wracam do tego, o czym mówiliśmy o wadach, ale także tutaj, inwestując w grunt, inwestując w ziemię nawet daleko to niema większego znaczenia, bo inwestujemy raz ewentualnie co jakiś czas tego oglądamy i osobie jest prawda i dalej może nas zarobić dokładnie tak tak oczywiście ma to inny charakter trochę inwestycyjny i też zarobkowe dla inwestorów ponieważ, zestawiając to z mieszkaniami to mamy tutaj pasywny dochód, czyli co miesiąc sprawa jakiś część spływa on jest albo niską wartość paliwa własne rachunki płaci zaczyna, więc trzeba płacić tak ponieważ, ponieważ tak jak ja zauważam też mamy różnych partnerów firmy zarządzające dużymi ilościami mieszkań one coraz częściej się do nich zgłaszają klienci, którzy co, gdyby opieki profesjonalnej właśnie okazuje, że nie wpływa też w przypadku działek takich gruntów inwestycyjnych charakter zupełnie inny tylko główkę trzeba było przemodelować w głowie, ponieważ tam nie mamy oczywiście regularne regularnego wpływu nie mamy tak pasywnego takiego Ala rentierskie go produktu natomiast one rosną i to pokazują, gdyby raporty rosną obecnie dużo szybciej niż wspomniana na początku też inflacja, tak więc tak to wygląda ja ostatnio porównywałem sobie grunt na Warmii Mazurach maj 2021 maja 202232% rosły grunt na Warmii Mazurach działkę budowlaną, tak więc patrząc na naszą inflację tak Noto to pokonujemy tak skutecznie, gdzie mieszkania nie dają aż takiego zwrotu dzisiaj, bo to jest w Warszawie 4% dość dobrych lokalizacjach bo, bo próg wejścia jest dużo dużo wyższym jak to się ma do byśmy porównali, bo już kryzys mieliśmy 1 prawda pomięta on 15 lat temu 20072008 jak to jak pan porównał to co ten kryzys obecne aktualne do tego, który był 15 lat temu w stosunku do tego, o czym mówimy ciężko trochę porównywać te 2 kryzysem, ponieważ co innego wywołało innymi otoczenie też i gospodarczego polityczne, iż ogólnoświatowe tak, ponieważ wtedy mieliśmy problem z kredytami SAP sejmowymi co, bo to są kredyty udzielane faktycznie wszystkim osobom, które przychodziły tylko łącznie deklarował dochód, więc był problem w zasadzie każdy mógł przejąć troszkę landzie nakręcili sami to bank dokładnie tak, ponieważ przychodziliśmy do banku mówiliśmy, że deklarowaliśmy dochód bank na podstawie zadeklarowanego dochodu udziela kredytu hipotecznego mogliśmy kupić kilka domów naraz prawda, ale potem okazywało, że teraz trzeba płacić nie pamiętam, że pierwszy samochód taki nowy salon kupiłem na tej zasadzie to było ponad 20 lat temu, gdzie nie będę wymieniał nazwy ale, ale duży producent przychodziłem do to do jego auto salonu i deklarowałem, że zarabiam tyle tyle nie, licząc sprawdza czy nie sprawdzał, ale ja wyjeżdżałem faktycznie nowym samochodem za chwilę pamiętam tak praktycznie wczoraj także 15września 2008 roku jak upadał Lehman Brothers wydali, więc może przeznaczać tak tego się zaciął, chociaż ogólnie datuje się, że się zaczęło tak naprawdę od sierpnia 2007 roku, kiedy będę taliba został rewaloryzacja swoje fundusze w stanach i to oni już wtedy wtedy zaczęło coś się dziać natomiast tak globalnie od upadku mandat, kiedy po prostu nie nie dofinansował takich, żeby utrzymać i to był to była taka sytuacja, gdzie tak naprawdę, jeżeli chodzi o polską dotknęła Polskę w niewielkim stopniu, jeżeli chodzi o kryzys oczyszczą był jak najbardziej nieruchomości wtedy i mieszkaniowe spadały nawet 25%, więc uzupełniliśmy też inne realia dzisiaj jesteśmy zupełnie innych realiach faktycznie mamy kryzys po kryzysie tak na pewno do dopłat Muskowi pod kątem inwestycyjnym to trochę, że tak powiem nakręcił tak bólu niż zwróciła się też się tam Turcy tak dokładnie taką nakręcił, ponieważ była jakaś na początku panika dziś są w trakcie się z tymi oszczędnościami stanie dzieje prawda, więc pozamykane poznamy Kalina całkowicie, ale jednak później szybko po miesiącu, a widziałem już po miesiącu 2 naraz po prostu coś z tym, że tak mu czynnościami trzeba było robić no i się zaczęła nakręcać inwestycje ludzkiej i to było tak naprawdę bardzo szerokie tak, bo i mieszkania taki grunt takie fundusze inwestycyjne szybko odbiły tak było tąpnięcie na giełdzie później zaraz szybko wszystko odbiło natomiast obecna sytuacja ta, którą mamy aktu można powiedzieć wojenną naszych sąsiadów Conas zupełnie zmieniła, gdyby optyka postrzegania inwestorów i tak naprawdę też zauważyłem zaczynają uciekać od tych instrumentów, które po prostu działa trochę jak rollercoaster tarki taką huśtawkę prostu emocjonalną, a idą w kierunku właśnie bardziej stabilnych rozwiązań takich, które po prostu dają spokojny sen bezpieczeństwo tak no i gwarancje pewno tego, że to jest nie zniknie, bo tak jak w przypadku właśnie gruntów inwestycyjnych to mamy pełnowymiarowe grunt tak on nie zniknie co na, zestawiając oczywiście jestem daleki od takich takich pism pokaz sztucznych wizji natomiast gdyby pierwsze tygodnie i z, gdyby obserwujący to co się dzieje czy w mediach coś co się dzieje na Ukrainie taki zniszczone bloki budynki, które tak naprawdę nie do budowania i patrząc tak przez pryzmat inwestora, gdzie mam mieszkanie, gdzie ma mieszkanie oczywiście kupiłem mieszkanie pełno wymiarowa mam tylko udział w gruncie to po prostu trochę tak powiem wewnętrzni od trochę przestraszyło tak widziałem, że moich znajomych również tak dzwoni Marcin co się co się dzieje tak ewentualnie jak będzie wyglądało dalej tak no wiadomo ludzie zawsze była boją się, więc to jest to natomiast mówi u nas u nas tak tak jakby tego nie wierzcie natomiast też nigdy nie pomyślał o występie jak ludzie mieli wojnę tak na taką dużą skalę, tak więc fundusze przypomni lata taka słynna anegdota mem, który krąży w internecie od jakiegoś czasu że, że 302019 i przychodzi ktoś po kredyt banku ten pan w banku mówi, że tak tak wszystko będzie dobrze nic się nie stanie pani pieniędzmi i ten kredyt nie wzrośnie rata będzie nowa pani chyba, żeby nie wiem, jaka się epidemii albo wojna, ale wie pani w dzisiejszych czasach to jest możliwe okazało się, że jednak nam się co tak nie do końca sprawdziło, więc już chyba teraz wiemy, że wszystko może zdarzyć, ale grunty to będą Gródka takiej nie zależy co co by się wydarzyło bardzo obrazowo nawet mówi też tak właśnie apokalipsy jasne, ale tak jest życie nawet wracając wie pan do nawet wracają tak naprawdę do czasów odległych już nam dzisiaj, czyli czasów drugiej wojny światowej prawda to prawdzie właściciele potracili swoje już mówi domy te kamienice, ale ziemię i oni się do dziś oni upominają dostają je tak zwraca się my cały czas są te ziemie oni im się one należą prawda, toteż jest inna rzecz, że tam budowy się na tych w wielu miejscach przed Warszawy nie mogą odbywać w no bo są nieuregulowane kwestie to prawda to niestety właśnie płacimy za lata powojenne nawet, ale właśnie te grunty są to są właściciele jeszcze sprzed lat są będą tak, bo dzieci przyniosły także na ziemi nie przyniosą nie on się nimi się nie starzeje tak nie to jest absolutnie, gdyby plus tego rodzaju inwestycji tak i to na nie tylko na trudne czasy tak, ale przez ogólnie na każde czasy to warto mieć tak, bo nawet z pokolenia pokolenia tak przekazywać zawsze są jakieś aktem tak ciasno kończąc panie Marcinie chciałem zapytać o jak pan widzi różnice pomiędzy tymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową w miastach gruntami w miejscach atrakcyjnych turystycznie tak byśmy nazwali, czyli kupujemy grunt pod w mieście i gdzieś tam na Mazurach nad morzem czy GUS to też cały tonie zadać pytanie, jakie perspektywy tak, bo jeżeli patrzymy na grunty w mieście tak z perspektywy wobec mnie jako Marcina kreski micie, który chce kupić działkę przykładowo pod niebem pod dom tak odbudowę domu to tutaj niestety, ale co oczywiście zmienia byli to nie zmienia tak natomiast niestety ten boom cały, który nakręcił budownictwo taki, jakby nakręcił nawet ciężko określić ich deweloperami relacje to jednak deweloperzy, tak więc, o co naprawdę, gdzie kupują działki i wstawiają przykładowo bliźniaka i sprzedają jako gdzieś tam jest dalej temu and Consumer, jakie to mówię to to nakręciło niestety ceny negatywnie bardzo wywindował je i ja widziałem, że tak naprawdę ciężko w ogóle patrzeć pod pod kątem inwestycyjnym nawet konsumpcyjnym tak, ponieważ przestały się dowozu realnie opłacać, jeżeli ja za grunt w Warszawie lub też dobrze waszemu zamyka gotowy zapłacić nawet 34000, więc to oczywiście deweloperowi opłaca to nakręciło natomiast niejako osobie takiej indywidualnej ta, których chce budować zainwestować czy nawet nie zainwestować tylko dla siebie przez pryzmat swoich potrzeb no to się zupełnie nie opłacało natomiast zgoła inaczej ma się na w tych regionach turystycznych, kiedy np. jak Warmia Mazury, ale też w innych regionach, ponieważ przede wszystkim tam deweloperzy i tak nie szaleją po drugie nie mają tak duże możliwości tam ta poda się zupełnie zupełnie inna tych gruntów oczywiście budują się jak najbardziej tam duże inwestycje powstają, ale nie na taką skalę jak jak przy dużych miastach i nie jest takim przełożeniu właśnie jak przełożeń inwestycyjne oczywiście to się będzie zmieniało tak ja też mam taką teorię, że przy roku rynek deweloperski w ogóle przejdzie dużą przede wszystkim konsolidacja będzie duża konsolidacja tego rynku, bo już widać sygnałów z rynku płyną deweloperzy nie realizują budów, ponieważ zaczyna tracić płynność i niestety będzie też dużo bankructw to jest dla mnie też trochę tak przerażające, ponieważ okej mamy nawet zabezpieczenia w formie rachunków powierniczych, ale co z tego, jeżeli deweloper wybuduje nam budowę tylko połowę, a my, ale nie możemy zamieszkach, bo nie jest zakończona inwestycja my uruchomiliśmy tam 23 transze z 5 naszego kredytu hipotecznego, ale kredyt musi płacić, a dalej nie ma odebranego mieszkania nie ma gdzie mieszkać mało tego ewentualnie kupujemy przez pryzmat inwestycji, tym bardziej myśleliśmy, że już będzie pracowało zarabiałam dalej po prostu jesteśmy dziś tak teren wygląda, jeżeli się nic nie zmieni tak w kredytach hipotecznych, jeżeli nic nie zmieni w bankach taki bank nie polują taki instytucja nie będzie wsparcia no to niestety, ale ten rynek w najbliższym czasie będzie przechodził naprawdę trudne chwile tak i dużo będzie też ogólnie zwolnień bez większych duże bezrobocie pod firmy budowlane, które są, gdyby Platforma zatrudnię wiele osób już widać już gdzieś tam eksperci przewidują nie tylko czy zarządy spółek, że zwolnienia będą, ale nie wy w setkach tysiącach osób jak to się potem też przełożona na kolejne gałąź gospodarki trzymają kciuki, żeby tak jednak było, aby od kończymy nasze spotkanie optymistycznie grunty generalnie mamy pewniejszą kwestię, bo to tylko kupujemy i nikt tam nic nie musi tam dalej budować mamy już czekamy aż trzymamy za lokat tak jak lokaty kapitału tak jak przejście wartości pieniądza w czasie bardzo pięknie dziękuję moim grozić bardzo zły pan Marcin Raczkiewicz dyrektor departamentu inwestycji firmy rodzinne inwestycje dziękuję bardzo Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: RODZINNE INWESTYCJE

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Podcastowe produkcje oryginalne, podcasty z audycji TOK FM oraz Radio TOK FM bez reklam z 40% zniżką! Dobrego słuchania w 2023!

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA