REKLAMA

Co dalej z cenami mieszkań?

Gościnnie: Puls Biznesu do słuchania
Data emisji:
2022-12-09 23:00
Czas trwania:
39:09 min.
Udostępnij:

Gorący temat nie tylko dla potencjalnych kupujących, ale też deweloperów i analityków. Rozwiń »

0'43" Adam Czerniak o przeludnieniu mieszkań

10'12" Marcin Krasoń o cenach za metr

22'18" Zbigniew Juroszek o bolączkach deweloperów

31'40" Tomasz Puzyrewicz o potencjalnej konsolidacji rynku Zwiń «

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
na program zaprasza sponsor bank BNP Paribas oferujący produkty usługi dla przedsiębiorstw i korporacji dobry nazywam się Artego USA to jest Puls biznesu do słuchania mijający rok dał się mocno we znaki całemu rynkowi nieruchomości rosnące stopy procentowe i zaostrzona polityka kredytowa banków odcięły wielu Polakom drogę do własnego mieszkania jak będzie w nadchodzących miesiącach i co się będzie działo z cenami za metr o tym w dzisiejszym podcaście zapraszam warunki Rozwiń » mieszkaniowe w Polsce już od lat nie napawają optymizmem zdanych Eurostatu wynika, że polskie mieszkania należą do najbardziej przeludnionych w Europie o problemie tym rozmawiam z dr. Adamem czerniakiem wykładowca ze szkoły głównej handlowej w Warszawie i dyrektorem do spraw badań polityki Said obecna sytuacja rynkowa nie sprzyja kupowaniu nieruchomości czy można się, więc spodziewać się Polski mieszkania będą jeszcze bardziej przeludnione budowanie tak uważam, że przeludnienie mieszkań niestety przez obecną sytuację rynkową się nasili, bo wiemy, że Polacy tak odcięcie dostępu do kredytu w zasadzie w tej chwili na zakup mieszkania finansowanego kredytem stać tylko najbogatszy osoba o średnim dochodzie, jeżeli jest ona samotna to może kupić mieszkanie co najwyżej o powierzchni 30m² to jest od połowę mniejsze mieszkanie niż mogła kupić z wykorzystaniem kredytu przy tym samym dochodzie jeszcze rok temu, więc w zasadzie to już automatu oznacza, że takie mieszkanie dla synka takie trzydziesto metrowe mniejsze będzie przeludniona problem się tylko nasila, jeżeli weźmiemy pod uwagę gospodarstwo domowe z dziećmi, które mają jeszcze mniejszą zdolność kredytową na globalnym uznaniem nie tylko wydatki przy wyliczaniu dochodu nie tylko wydatki na osobę dorosła także wydatki, które ponosimy na nasze dzieci ani dzieci starsze tym tych wydatków jak jest więcej, więc para, gdzie obie osoby pracują zarabiają średni dochód i która ma dziecko na to nie stać 1 parę na mieszkanie w tej chwili przy kredycie większy niż jakieś 4550m² na to jest znowu mieszkań zbyt mała, żeby spełniać standardy tak europejskiej, jeżeli chodzi o powierzchni mieszkaniową, więc tutaj dostęp do mieszkań w zasadzie takich, które spełniają wymogi nie przeludnione jest ograniczony tylko właśnie do osób najbogatszych, a z drugiej strony, nawet jeżeli te osoby biedniejsze nie chcą w tej chwili kupić mieszkania tylko chcą wynająć, toteż na rynku najmu stawki poszły w górę o ponad 50 proc w ciągu ostatniego roku co powoduje, że też na mieszkanie 60 metrowe 70 metrowe takiego gospodarstwa domowego zarabiającego przeciętne wynagrodzenie po prostu nie stać, więc też muszą zdecydować na mieszkanie, jeżeli chcą mieszkać samodzielnie sąsiedzi przeprowadzili innego miasta muszą zdecydować na mieszkanie, które z automatu od razu na starcie będzie dla nich zbyt mała jeśli chodzi o ceny mieszkań co pana zdaniem będzie się z nimi działo w tym 2023 roku czy potencjalni kupujący mogą liczyć na jakiś spadki spadki mogą wystąpić, ale to nie będą spadki, które jakościowo zmienia sytuację na rynku spodziewa się, że w ciągu najbliższych 4 do 6 kwartałów zobaczymy korektę cen mieszkań urzędu 510% zależności od segmentu rynku prawdopodobnie głębsze spadki czy bliżej 10% będą w mniejszych miejscowościach oraz w gminach położonych obwarzanka dużych aglomeracji tam dziś ostatni budowała bardzo duże w tej chwili też jeszcze bardzo dużo mieszkań oddaje się do użytkowania, więc sam na podaż będzie tam prawdopodobnie będą właśnie na to, że po jest niewielki, a podaż jeszcze wciąż wysoka dopiero za kilka lat ona będzie niższa, ale no to tam spadki cen mogą wystąpić pewnie też rynek wtórny dużych miast w poszukiwaniu okazji jest sposobem na znalezienie czegoś nieco tańszego, ale wciąż mówię tutaj cięć nieco tańszym przy jakiejś nieco tańszych okazji, którą można znaleźć, ale to nie będzie zmiana jakościowa, bo ten wzrost cen w ostatnich latach przekraczały rocznie w niektórych miastach np. w Trójmieście 20%, a to z kolei czy nie są kwoty, które my jesteśmy w tej chwili w tej korekcie w stanie odrobić, bo niestety mamy wysoką inflację mamy bardzo silny wzrost cen materiałów budowlanych to wszystko przekłada się na to, że koszty budowy mieszkań także tym samym koszty sprzedaży będą się trzymać wysokie na rynku pierwotnym to praktycznie żadnych przecen się by nie spodziewa wspomniał pan o rynku najmu i na nim też mieliśmy w mijającym roku nietypową sytuację rynek przeżywał oblężenie, a czynsze sięgały wręcz absurdalnych poziomów, czego można się spodziewać na tym rynku w nadchodzących miesiącach faktycznie rok 2022 to był rok masowego podnoszenia stawek część przypomnijmy, że okres 20202021 po wybuchu pandemii to był okres spadku stawek czynszu niewielkiego, ale jednak no, a w tym samym czasie rosła inflacja i rosły koszty kredytu, bo część osób, które wynajmują mieszkanie zakupiło za kredyt więc, że część kościoła inwestycji wzrosła, więc motywacja podnoszenia stawek czynszu była bardzo wysoka i momencie, który wybuch wojny Ukrainie i napłynęła do Polski różnią uchodźców, szukając zasady będąc w składzie, jaki przyniosą mu się znajdzie mieszkania dodajmy byli gotowi płacić każdą ustawę no i co doprowadziło do tego, że to pole do podwyżek czynszów bardzo mocno wzrosła co więcej jednocześnie nałożyły na okres, w którym wrócili do miast akademickich studenci także zaczęli szukać masowo mieszkań na wynajem z mieszkań na wynajem nie było, a te, które już na rynku, której właściciele mogli swobodnie to cenę podnosić, bo ta obudź się zna natomiast w tym momencie mam poczucie, że doszliśmy do pewnego sufitu ujęta możliwość dalszego podnoszenia stawek czynszu za najem na już jest bardzo ograniczona wynika z kilku czynników po pierwsze, liczba uchodźców z Ukrainy w Polsce przynajmniej ostatnie miesiące nieznacznie spadła na razie nie widzimy mimo pesymistycznych prognoz na zimę napływu nowych osób bez Ukrainy to trochę obniża nam popyt na mieszkania na drugie pamiętajmy o tym, że ten wzrost inflacji uderza nas wszystkich po kieszeniach w tym także mając, więc i możliwość do tego, żeby zapłacić wyższą stawkę czynszu w tym momencie są bardzo ograniczone i wielu z nich zamiast decydować mają duże mieszkania po prostu nieco zmniejsza swoje aspiracje lokalowych Ros mieszka mieszkanie przeludnione mniejszej powierzchni lub po prostu decyduje się na najem tańszych lokalizacji zamiast w centrum miasta na jego obrzeża nawet z lokalizacjach podmiejskich, więc takiej sytuacji ta możliwość wzrostu stawek część, zwłaszcza w centrach dużych miast bardziej rosły najmocniej w ostatnich latach jest ograniczona ja nie spodziewam się, że zostawi czy jakoś w kolejnym roku mocno wzrosną co oczywiście nie jest specjalnym pocieszeniem no bo one już w tej chwili na bardzo wysokich poziomach na tych wysokich poziomach prawdopodobnie utrzymają panie doktorze jak my dziś wypadamy na tle innych krajów europejskich jeśli chodzi o tę wysokość stawek najmu Polska ma stawki najmu stosunkowo wysoki relacji do dochodu zresztą jest charakterystycznie nasz kraj dla większości krajów regionu, bo w podobnej sytuacji mierzy się Redzi czeski słowacki węgierski tam też stawki najmu są stosunkowo wysokie w relacji do dochodów to jest efekt tego, że rynek najmu w tym kraju jest stosunkowo słabo rozumie udział na żywność badania wynosi od 5 do maksymalnie 1011% w Polsce jest w krajach też grupy Wyszehradzkiej odsetek jest zbliżone do poziomu NATO oznacza, że mieszkanie stosunkowo niewiele i co więcej mieszkań, które są zwykle dostępne to one są powiedział źle o takim standardzie co nowy wyższy, czyli póki mamy mało, kto nie ma też mieszkań dostępnych cenowo dla osób niż poziom dochodu np. w nieco gorszych lokalizacjach nieco gorszym budownictwie do miejsc już nie chce dziecko z inwestycjami prywatnymi prywatne, które chciał dać mieszkanie zrobić jak najwięcej, więc też oferowały jak najwyższy standard wszystkich nowe mieszkania wprowadza na rynek generalnie są wyższe standardy Intel czy chcą zarobić dając wyższe stawki czynszu w rezultacie najem jest słabo dostępne brakuje w ogóle w Polsce inny kraj regionu takich mieszkań dostępnych cenowo tak jak ma miejsce w krajach np. Winiecka fizycznych w Wiedniu Monachium Berlinie, chociaż miasto też lekarz zezwolił problemami tutaj jednak te segmenty cenowe dostępne mieszkania wynajem są różne można za mieszkanie droższe tańsze i w różnych lokalizacjach u nas niestety informuje nas w całym regionie Senat jest skoncentrowany przede wszystkim na kliencie średnia i bardzo zamożnych bardzo dziękuję za rozmowę moim gościem był dr Adam Czerniak wykładowca ze szkoły głównej handlowej w Warszawie dyrektor do spraw badań polityki Insights dziękuję również ceną mieszkań przyglądają się uważnie m.in. Obido i otodom Marcina Krasonia eksperta rynku mieszkaniowego w tych firmach pytam wnioski z tych obserwacji co się dzieje na poszczególnych rynkach jakich zmian możemy się spodziewać w nadchodzącym roku mamy dziś taki przeczekał czas, że właściwie wszyscy interesują się tymi cenami mieszkań tym co się dzieje na rynku kupujący bardzo chcieliby, żeby te ceny spadały sprzedający na delikatnie mówiąc mniej, a rynek oczywiście robi swoje, czyli jak spojrzymy na niego szeroko to ja w tej chwili mam takie poczucie, że jest taki okres oczekiwania stabilizacji cen natomiast przyjrzymy się w skali mikro to znajdziemy takie miejsca, gdzie ceny spadają, gdzie ceny rosną jakieś tam lekkie zmiany są miesiąc do miesiąca taka analiza nie jest dokładna wiadomością jest takie wahnięcia rączkę tak spojrzymy na średnie ceny co się z nimi stało przez ostatnie pół roku przez takie myślę sensowne no to tutaj najmocniej mieszkania podrożały w Katowicach na rynku pierwotnym o ponad 5%, a potaniały w Gdyni niecałe 2%, czyli takie kilka procent w ciągu pół roku no to ja myślę, że możemy śmiało mówić o stabilizacji przy czym 1 bardzo ważne zastrzeżenie takie, że mówimy tutaj na rynku pierwotnym o cenach ofertowych no i teraz, o ile na rynku wtórnym negocjacje to zawsze są dosyć takie no Job popularne i rzeczywiście jest to też skuteczne na rynku pierwotnym raczej to podobno negocjacji jest mniejsze częściej deweloperzy używają takich argumentów jak np. term komórka lokatorska miejsce garażowe dodatkowe no to jest oczywiście trudno zauważyć chcemy NIK-u, aczkolwiek nie jest to jeszcze jakaś wielka skala tego zjawiska dzień powoli i myślę, że mówienie o stabilizacji cen jest dziś jak najbardziej uzasadnione i ma całkowity sens warto zwrócić uwagę na to, że na rynku wtórnym no jest jednak łatwiej o to, żeby ceny zaczęły spadać, a to, dlatego że na rynku wtórnym statystycznie częściej zdarzają się takie sytuacje w ludzie, którzy mają no NOŻNA gardle, a jak ktoś np. kupuje inne mieszkanie i potrzebuje sprzedać dotychczasowe my tam deadline to będzie dużo bardziej skłonny do negocjacji pojawiają się osoby, które np. rata kredytowa, która wzrosła dwukrotnie w ciągu ostatniego nieco ponad roku z bardzo uwiera w budżecie domowym takie osoby też chcą po prostu spieniężyć mieszkanie tutaj na tym rynku wtórnym ceny, gdzie nie, gdzie troszeczkę spadają, ale ogłaszanie takie bardzo popularny zresztą, że ceny mieszkań zaczęły spadać zawsze jest to naciągane trudno też uwagę na to, że najlepiej będzie się przyglądać takim dużym rynkom, gdzie oferta mieszkań jest duża jak spojrzymy na jakieś niewielką miejscowość to wystarczy, że pojawi się na rynku 10 tanich mieszkań no już statystycznie będziemy mieli jakiś tam spadek, a więc dużo lepiej patrzeć na Warszawę na Wrocław Kraków Gdańsk Poznań to największe miasta, bo to one najbardziej oddają to co szeroko dzieje się na naszym rynku mieszkaniowym, a ja myślę, że taka sytuacja jak dziś, że mamy taką stabilizację cen okazuje się też miały taką stabilizację sprzedaży po deweloperze w ostatnich miesiącach ma regularnie sprzedają mniej więcej tyle samo 33300 mieszkań jeśli chodzi o 7 głównych rynków no to ta stabilizacja powinna trwać jeszcze ten rynek jest czas oczekiwania, bo ludzie czekają co się stanie z kredytami hipotecznymi i dziś tym Kurek skręcam jest bardzo mocno przykręcony przez pierwsze wysokie stopy procentowe ma drugie 5%owy bufor komisji nadzoru finansowego, który nakazuje ostrożnie liczyć zdolność kredytową prostujemy flaków tak bardzo chciało no to mówiąc wprost nie ma możliwości zakupu mieszkania są niestety zwykle zakupy na własne potrzeby jeden z deweloperów przyznał niedawno, że zakupy na własne potrzeby, czyli to co będzie kupują dla siebie inwestycyjnie spadły o niego o ponad 90% ma rzeczywiście kupują dziś ci, którzy mają dużo gotówki albo naprawdę bardzo dobrze zarabiają mają zdolność kredytowa jest z danych rynkowych wynika, że Unii Europejskiej z rodzicami mieszka średnio 30% osób w wieku 2534 lata w Polsce odsetek ten wynosi aż 48% biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową można się spodziewać się odsetek ten urośnie jeszcze bardziej no to jest oczywiście wielowarstwowa kwestia to mieszkanie z rodzicami, bo w wielu krajach istotny temat taki kulturowy trochę średnio Unii jest to około 30% należy średnia jest średnią i krajach skandynawskich to jest w Danii 3% Finlandii 4, a w takich Włoszech ponad 50 w Grecji 60 w Chorwacji ponad 60% i to nie zawsze jest także kogoś postu na to samodzielne mieszkanie nie stać no w Polsce rzeczywiście ten odsetek niepokojąco rośnie my są w dużej mierze związane z trudną sytuacją na rynku mieszkaniowym i to jest taka kwestia, którą należałoby myśleć rozwiązać systemowo chodzi o to, że sam rynek tego nie rozwiąże o, chcąc kupić sobie mieszkanie taki młody człowiek musi być jakiś wkład własny skoro dopiero zaczyna swoją dorosłość powiedzmy tak zaczyna pracować, skąd ma mieć ten wkład własny tani najem rynkowo nie pojawi się, bo mieszkania są drogie wino tanio wynajmowane i tutaj potrzebny byłby jakiś rozwiązanie systemowe, które dostarczyło by tym, których nie stać na zakup lub wynajem własnego mieszkania możliwość jakiegoś tańszego zapewnia sobie dachu nad głową, bo tym wszystkim chodzi o to, że mieszkania wiadomo dla jednych jest lokatą kapitału, ale na to patrzeć dla każdego człowieka, choć tutaj o zapewnienie sobie dachu nad głową kimś takiego bezpieczeństwa spokoju itd. i no tutaj w wielu krajach mamy mocno rozwinięte budownictwo komunalne wiele mieszkań należy do samorządów itd. natomiast u nas to trochę kuleje program mieszkanie plus w założeniach miał trafiać do takiej grupy ludzi, którzy mają dochody, ale zbyt małe, żeby wynająć samodzielnie mieszkanie i miał tym ludziom oferować tani wynajem no niestety nie udało się dotykał się własne nogi kilka razy teraz już nikt o nim za bardzo nie mówi i takim Tande no to kwestia w tej chwili trochę nierozwiązywalne no to to nie jest tak nagle narty by ceny mieszkań spadły to druga jest abstrakcja wg mnie, ale stadion 30% Why dużo przecież nikt tego nie spodziewa to nie jest tak, że nagie polskiego studenta będzie taki mieszkanie stać na to będzie dla niego drogie co niestety jest to taka sytuacja, której rozwiązanie to jest perspektywa co najmniej kilkunastu lat w tym roku wiele firm deweloperskich wstrzymało inwestycję, nawet jeżeli założymy, że polityka kredytowa banków będzie łagodniejsza stopy procentowe spadną, więc ten problem po stronie popytowej maleje to pojawią się inne utrudnienia związane dla odmiany z podażą przyjmując, że średni czas budowy osiedla wynosi 2 lata to 2024 roku będziemy mieli najprawdopodobniej do czynienia z luką podażową jak duża będzie ona pana zdaniem czy w ogóle będziemy mieli z czego wybierać to rzeczywiście jest także wziąć, w którym sprzedaje się mniej mieszkań w listopadowej spadek sprzedaży rok do roku, czyli pewna do listopada ubiegłego roku sieć mieszkanie deweloperskie wynosi około 30% wg danych otodom Analytics k no to naturalne, że ktoś prowadzi biznes deweloperski wstrzyma pewne inwestycje na boską spada popyt to należy obniżyć podaż, bo komu mini sprzedane mieszkania o normalnej działa tak w każdej branży oczywiście to widać zarówno danych Głównego Urzędu Statystycznego tym publikuję liczba rozpoczętych budów jak widać wdanych właśnie naszego monitoringu video od dobrze tych inwestycji nowych przez mniej od roku około 13 tak mi więcej tak samo to spadło jak sprzedaż i faktem jest, że dziś rozpoczęta budowa to są klucze dla poszczególnych mieszkańców za około 2 lata Polska z takim dziwnym rynkiem, gdzie bardzo często mieszkania sprzedaje się, zanim zostaną wybudowane zdecydowana większość mieszkań na rynku czułem się od etapu dziury w ziemi poprzez fundamenty i jeszcze niedokończone mieszkanie to jest takie utrudnienie jeśli chodzi o taką analizę przyszłości, bo z 1 strony skoro dzisiaj mniej mieszkań buduje przez absolutny fakty widać to każdy w liczbach to znaczy, że za 2 lata się mniej mieszkań odda do użytkowania, ale będą kupione, jako że mniej mieszkań teraz też wprowadza do sprzedaży to ja się rynek odblokuje nie wrócą kredyty hipoteczne ludzie będą chcieli kupować mieszkanie będą mogli kupować mieszkania tu mieszkań będzie brakowało i ceny na pewno pójdą w górę bardzo szybko nikt tylko nie wie, kiedy nastąpi to jest oczywiście ta wielka zagadka nad drugim aspektem tego jest, że nikt nie ma wątpliwości, że w Polsce jest ogromna luka mieszkaniowa deficyt mieszkań tutaj wiele ośrodków eksperckich prowadzi swoje własne szacunki obliczenia, ale do różnych danych to 1001 000 0001,51 000 000 mieszkań brakujących czasu meczu, w którym spowalnia my budowanie kolejnych to jest oczywisty fakt to rzeczywiście sprawia to, że my ten deficyt mieszkaniowy zasypiemy dopiero później, bo inną ciekawostką jest coś co się często zwraca uwagę mianowicie demografia mówimy, że polskie społeczeństwo społeczeństwem starzejącym się i kurczącym się nie mamy wystarczającego przyrostu naturalnego i Polaków jest coraz mniej też tak pokazał spis powszechny, ale ciekawostką jest to, że zgłosi się dobrze wiemy trochę głębiej okazuje się, że liczba gospodarstw domowych w Polsce rośnie, a przecież mieszkanie zamieszkuje gospodarstwo domowe panie określona liczba osób chodziło o to, że mniejsza rodzina trzyosobowa 2+1 tak samo potrzebuje 1 sztuki mieszkania jak rodzina 2+3, a ludzi jest tutaj dużo mnie chcę przez to powiedzieć, że nie obawiam się o to, że za 10 lat Polska będzie stała pustymi mieszkaniami bądź przeciwnie, że tych mieszkań będzie nadal brakować, bo ten deficyt mieszkaniowy postrzegać należy na kilka płaszczyzn po pierwsze w ten sposób, że ludzie nie mają, gdzie mieszkać mieszkają na ulicach np. ale przede wszystkim chodzi tutaj o to, żeby było dopasowane popyt do podaży czy tam, gdzie ludzie chcą mieszkać były mieszkania spójrzmy na to w ten sposób, że od wielu wielu lat przecież osoby ze mniejszych miejscowości migrują do głównych ośrodków miejskich studia praca tak dalej i tam właśnie potrzeba mieszkań, a tam są największe braki, więc nawet, jeżeli liczba mieszkań w Polsce będzie taka sama liczba gospodarstw domowych to nadal nie będzie to znaczy, że każdy może mieszkać tam gdzie by chciały, gdzie ma taką potrzebę też tutaj o to nie boję i właśnie bardziej myślę w ten sposób, że za kilka lat tych mieszkań faktycznie może trochę zabraknąć bardzo dziękuję za rozmowę moim gościem był Marcin Krasoń ekspert rynku mieszkaniowego Obido i otodom bardzo dziękuję z najnowszej analizy portalu rynek pierwotny PL wynika, że od stycznia do listopada 2022 roku deweloperzy sprzedali zaledwie 31 000 mieszkań to aż 34% mniej niż w tym samym okresie 2021 roku o obserwacje dotyczące kondycji branży pytam Zbigniewa Brożka prezesa spółki deweloperskiej Atal, które z problemów dały deweloperom najmocniej w kość i które mają szansę rozwiązać się w niedalekiej przyszłości zdecydowanie największym problemem była sytuacja związana z inflacją, a ta inflacja w konsekwencji zdecydowała o coraz droższy pieniądz coraz droższy pieniądz skutkuje coraz większymi problemami ze zdolnościami kredytowymi naszych klientów i to było wyzwanie, które powstało na początku roku i ono potęgowało doszło do takiego punktu, który jest dzisiaj już no jak gdyby ten problem się nie powiększa, ale też nie rozwiązuje, że jednak 23 klientów straciło swoje zdolności kredytowe i tym się musimy w tej chwili zmierzyć też zdecydowanie największe wyzwanie oczywiście po drodze mieliśmy drożejące ceny surowców, ale ten proceder się już w poprzednim roku 2021 zaczął i na przełomie roku przy wybuchu wojny to jeszcze ten problem narósł troszeczkę, ale w tej chwili widzimy taką sytuację, że ceny surowców nie tylko się zatrzymała nawet lekko spadają, więc mamy drożej już nie mamy z miesiąca na miesiąc coraz drożej, bo to jest 1 zmiana natomiast nadal jest problem bardzo drogiego kosztu pieniądza na rynku, gdzie my w ogóle nie byliśmy przygotowani do tej sytuacji zarówno klienci, którzy przez ostatnie lata przyzwyczaili się, że ta zdolność kredytową po pierwsze, mieli po drugie, że te odsetki no skutkowały kosztami, które były do uniesienia przez konsumenta natomiast to wszystko się załamało i to jest nasz główny problem, który jest ono oczywiście ogranicza sprzedaż przez to nasza sprzedaż w tej chwili jest dwukrotnie niższa niż w roku 2021, kiedy sprzedaż wynosiła 4200 mieszkań ten rok zamkniemy około 2105 tez redukcja około 50% jak wygląda obecnie sytuacja ze wstrzymanym inwestycjami w jakiej perspektywie czasowej mogłyby one ruszyć na nowo pani dyrektor w zasadzie mamy 2 różne sytuacje taką, która jest w naszej spółce widzie myśmy podjęli decyzję, że przede wszystkim wszystkie inwestycje, które były już rozpoczęte prowadzimy do końca IT, które planowaliśmy wprowadzić do budowy tych ostatnich 2 kwartałach i też planujemy w najbliższym kwartale będą rozpoczęte będą kontynuowane, mimo iż pokrycie w sprzedaży mamy mniejsze nie mamy pełnego pokrycia na to co budujemy NATO może też skutkować tym, że w ciągu 2 lat zwiększy nam się zapas niesprzedanych mieszkań należy zakładamy, że za około 2 lata ten zwiększony zapas, który nam się w tej trudnej sytuacji wytworzy będziemy w stanie sprzedać na rynku po sytuacja musi wrócić do normy, bo przecież w Polsce mieszka tyle samo ludzi w Polsce tyle samo dziś zawiera związki małżeńskie sam mieć nowe mieszkanie tyle samo mniej więcej rodzi się dzieci generalnie rynek jest taki sam nie nastąpiła jakaś drastyczna zmiana natomiast rynek w tej chwili jest realizowany w 3040%, więc na dłuższą metę to jest sytuacja, która nie może funkcjonować w tej chwili bardzo dużo inwestycji stoi tych średnich i mniejszych deweloperów ci, którzy kontynuują tak my to realizują sprzedaż na średnio powiedzmy około 50% no ale za nami idą też producenci materiałów, którzy dostarczają te materiały do tych grup twórców mieszkań na wytwarzanie mieszkania całych osiedli składa się nos kilkuset różnych elementów budowlanych i producenci tych elementów praktycznie 90% to były polskie fabryki, ale mają teraz dylemat Dona zapotrzebowanie na ich produkty spada drastycznie i oni częściowo wstrzymują produkcję to oni nie są w stanie obniżyć ceny niewiele by to dało, bo nawet, jeżeli giną skorygowali cenę to miasto nieco niższą ceną materiał montować czujemy o wytwarzanych mieszkań no ale to dalej pozostaje ten sam problem źródła to znaczy brak możliwości finansowania zakupu, a więc producenci materiałów generalnie w tej chwili wstrzymują produkcję w połowie w 2313 po to, żeby ten zmniejszone zbyt zaspokajać mieć kontakt z rynkiem mieć kontakt z tymi graczami, którzy jeszcze wytwarzają te mieszkania liczą też na poprawę tak liczymy w ciągu najbliższych 2 lat tematem przewodnim dzisiejszego podcastu są ceny dlatego nie mogę nie zapytać pana prognozy jakich zmian w stawkach za metr spodziewa się pan w 2023 roku nie można powiedzieć, że w Polsce było jakaś taka bańka, że ceny strasznie szły w górę i teraz mamy przestrzeń do obniżenia ich nie wiadomo 3050% absolutnie nie myśli zgodnie z trendem cen materiałów i generalnie byliśmy tym krajem o umiarkowanych generalnie cena taka jest rzeczywistość natomiast tej niestety w ramach dobrze funkcjonującego rynku do pojawiały się też inwestycje, które były kompletnie przeszacowane, że jeżeli w danym lokalizacji czy to w Krakowie czy Warszawie właściwa cena jest 1011 000zł za media tak zakładam hipotetycznie to zdarzały się, że przy tej samej praktycznie ulicy były wystawiane ceny za 15 000 nie wiadomo dlaczego z, jakiego powodu, jeżeli te pieniądze stosunkowo tani to te inwestycje przeszacowane no one w tej chwili spadają, ale pytanie czy nazywamy to spadkiem celnie nazywamy to urealnieniem cen ceny, które miały takie kominy korzystające z dobrej koniunktury natomiast ścinane kominy, jeżeli myślimy średnio jakiegoś tam rynku to rzeczywiście ceny może to się obniżył, ale te, które rzeczywistą w stosunku do lokalizacji kosztu wytworzenia standardów, którym zostały zbudowane to tamte korekty są niewiele to są 23% i też nie spodziewałbym się tutaj jakiś większych korekt natomiast z drugiej strony rozpoczynamy załóżmy nowe inwestycje albo są pewne na wczesnym etapie i te inwestycje raczej już nie będą drożeć, bo wszystko znajduje się w cenach ta inflacja, która wystrzeliła i te większe koszty transportu logistyki wszystkiego nasza uwzględniona w cenie wyższe koszty materiałów, które były i energii surowców i tak to już też troszeczkę są cena, więc wydaje się, że teraz mamy taki poziom, który będzie funkcjonował w najbliższym roku 2 na nie spodziewałbym się korekty można na rynku zauważyć bardzo dużą korek, ale też inwestycje, które były wyjściowo za drogie i one spadają teraz i bardzo słusznie, że spadają przed nami święta czas prezentów wielu deweloperów kusi w tym czasie specjalnymi promocjami czy klienci Atalu mogą również liczyć na jakiś bonus albo zniżki te akcje promocyjne one są cały czas niezależnie od świata jest listopad grudzień czy będzie styczeń one polegają na tym, że wychodzimy klientowi naprzeciw rozkładamy lekkiej raty płatności albo przesuwamy te płatności na taki okres, kiedy klient już odsetki będzie miał trochę mniejsze, więc tutaj współpraca jest bardzo duża również jakiś tam mniejsze koszty na garażach czy jakiś dodatkach itd. cały czas zachęcamy zapraszamy itd. natomiast no nie mamy przełożonej 1 metki, że w całej Polsce to w związku z tym się święta to dni świąteczne czy przedświąteczne czy poświąteczne to będzie tak czy tak myślę, że to byłoby niewłaściwie my jesteśmy w kontakcie z klientem cały czas oferujemy różnego rodzaju promocje, ale indywidualne na poszczególnych ty, ale u nas zawsze ten poziom cen był taki stabilny, że nawet, jeżeli ceny rosły to, jeżeli wystartowaliśmy z ceną np. 10 000zł to bardzo często nie powiem, że zawsze, ale bardzo często do samego końca ta sama cena funkcjonowała i to klient sobie bardzo cenię i teraz też chcemy utrzymać taki status, że jeżeli wystartowaliśmy sprzedaży i pół roku temu ktoś zapłacił 10 000 chcemy, żeby jego kolega sąsiad dzisiaj też zapłacił tyle samo co ktoś pół roku temu, więc staramy się rozważnie startować z ceną, ale też nie korygować w dół bardzo dziękuję za rozmowę moim gościem był Zbigniew Juroszek prezes spółki deweloperskiej Atal dziękuję państwo do widzenia mijający rok był szczególnie trudny dla małych firm deweloperskich od czego może doprowadzić osłabiona kondycja tych podmiotów pytam Tomasza Drewicza dyrektora departamentu emisji obligacji w domu maklerskim Navigator czy scenariusz polegający na konsolidacji tego rynku deweloperskiego jest realny i na czym miałby konkretnie polegać ten proces uważam, że to zjawisko będzie obecne będziemy do czynienia z konsolidacją tego rynku jak będzie wyglądało może parę słów ostatnie lata znakomitej koniunktury na tym rynku było okresem, kiedy ten rynek mieszkaniowy weszło sporo nowych firm sporo nowych podmiotów oraz weszło bardzo dużo nowego kapitału, ale jak pokazuje życie doświadczenie wielu rynków prawdziwym testem dla przedsiębiorców jest okres trudniejsze koniunkturę przypuszczam, że dla wielu firm, które dołączyły do tego rynku w okresie znakomitym dla zyskowności dla działalności deweloperskiej ten okres podnoszone koniunktury i większej bardziej ostrej walki o finalnego nabywcę może być zbyt trudnym wyzwaniem druga sprawa, o której należy wspomnieć to rynek działek budowlanych bez pozorów jest to kwestia związana z potencjalną konsolidacją rynku ostatni okres ostatnie 23 lata mówi o 2020 pierwsze 20202019 to okres, kiedy mieliśmy do czynienia z rynkiem właścicieli działek strona podażowa rządziła rynkiem popyt musiał dostosować powodowało to wzrost cen działek, a w największych miastach ich ograniczoną dostępność bardzo silną pozycję przetargową właścicieli działek co mogło powodować co powodowało w wielu przypadkach zbyt optymistyczne podejście mniej doświadczonych podmiotów do inwestycji na rynku ziemi wiele podmiotów być może zbyt optymistycznie oceniało kwestie planistyczne dotyczące działek oraz będąc pod presją rynku mówiąc kolokwialnie nadmiernie pompowały pół, czyli powierzchnię użytkową mieszkania możliwą do uzyskania danej działki co oczywiście w krótkim okresie było korzystne dla postrzegania danej chwili przez inwestorów o dłuższym okresie powodowało, że powstawały projekty, które mogą być niedostosowane do potrzeb rynku jest po prostu ta się zwiększyć powierzchnię użytkową projektu w powierzchnię użytkową mieszkań przez projektowanie mieszkań bardzo dużych i projektowanie więcej jednostek nadanej działce powoduje, że ten punkt będzie mniejszy i to zdanie podziela paru prezesów największych firm giełdowych będziemy do czynienia z pewną falę wyprzedaży mniejszych projektów przez podmioty, które zbyt optymistycznie oceniły swoje siły w tej branży kolejna sprawa oprócz działek to utrudnione finansowanie mówi ma już wcześniej, że rynek obligacji stał się o wiele bardziej selektywne trudniej dostępne dla deweloperów mieszkaniowych wynika to po prostu z odpływu środków TFI oczywiście te podmioty, które mają dobre trak rekord, które mają długą historię na rynku emisji obligacji, ale też bardzo relacje z bankami nie odczują aż tak motto możliwości spadku dostępności finansowania, ale dla podmiotów z krótszą historią niedużego brak, które mogą być bardzo dobra, ale po prostu krótsza pogorszenie się dostępu do finansowania bankowego czy bankowego będzie bardzo bardzo mocne wyzwania w działalności i jak to często bywa wpisał się może nawet jak to zwykle bywa w biznesie wygrywają ci co mają bardzo relacje z podmiotami finansującymi z bankami oraz zarządzającym długiem wśród funduszy inwestycyjnych tu patrzę z optymizmem na tych emitentów obligacji, którzy istniał od rynku długo na firmy giełdowe, gdyż jako człowiek zajmujący się obligacjami bardzo dobrze oceniam emitentów obligacji, jeżeli chodzi o jakości relacji jakość zarządzania jakoś komunikowane na rynek, niemniej jednak trzeba pamiętać, że ten rynek obligacji stanie się bardziej selektywne, ale ci co dobrze odrobili pracę domową w okresie największej koniunktury ten dostęp będą mieli, ponieważ długookresową perspektywę najbliższego roku ocenia rynek potencjał rynku obligacji bardzo dobrze, ale to jest kolejna kwestia, która powoduje, że te nożyce możliwości działania pomiędzy największymi oraz małymi deweloperami będą rozbierać sobą powodować, że pojawią się okazje inwestycyjne na rynku czy będzie przebiegać poprzez zakup projektów czy poprzez zakupy deweloperów tego jeszcze nie wiemy co będzie przeważać, ale myślę, że te 2 ścieżki będą obecne na rynku kolejna kwestia to integracja pionowa widzieliśmy już pierwsze oznaki tego zjawiska w 20202020 pierwszym roku i myślę, że wraz ze wzrostem znaczenia popytu instytucjonalnego wśród nabywców mieszkań będziemy obserwować transakcję zakupu deweloperów przez fundusze inwestycyjne inwestujące na rynku mieszkaniowym takie transakcje już się pojawiały na tym rynku nawet przed rozpoczęciem tego trudnego okresu dla rynku w roku bieżącym, podsumowując tak jest potencjał konsolidacji nie sądzę, żeby w najbliższym czasie mielibyśmy do czynienia z jakimiś wielkimi transakcjami wśród firm giełdowych, że jednak ma być przyjmować drugą, ale trochę mniejszych firm będzie wystawionych na sprzedaż albo ich projektów, a szczera odpowiedź pani pytanie brzmi tak będziemy w okresie roku 2 obserwować pewne przejawy konsolidacji dość rozdrobnionego rynku deweloperskiego bardzo dziękuję za rozmowę moim gościem był Tomasz Popielewicz dyrektor departamentu emisji obligacji co w domu maklerskim Navigator dziękuję dzisiejszy podcast rozpoczęliśmy od stwierdzenia, że 2022 rok był szczególnie trudny dla rynku nieruchomości rozmowy z przedstawicielami branży tylko potwierdziły, ale jak to mówią z nowym rokiem nowym krokiem, czego życie nie tylko przedstawicielom biznesu, ale też potencjalnym kupującym już bez utrudnień mogli zrealizować marzenia o własnych 4 kontach za tydzień zapraszam na podcast redaktora naczelnego Pulsu biznesu Grzegorza Nawackiego, który opowie o naszym autorskim plebiscycie kobieta biznesu 2022, a co za tym idzie o różnych aspektach kobiecej przedsiębiorczości dziękuję za uwagę i to usłyszenia w kolejnym podcaście ram zaprasza sponsor bank BNP Paribas oferujący produkty i usługi dla przedsiębiorstw korporacji Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: GOŚCINNIE: PULS BIZNESU DO SŁUCHANIA

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Podcastowe produkcje oryginalne, podcasty z audycji TOK FM oraz Radio TOK FM bez reklam z 40% zniżką! Dobrego słuchania w 2023!

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA