REKLAMA

Jak zarabiać na nieruchomościach... nie mając nieruchomości?

Rozmowy o nieruchomościach
Data emisji:
2020-01-14 12:40
Czas trwania:
18:54 min.
Udostępnij:

Czy trzeba być potentatem nieruchomości, by na nich zarabiać? Okazuje się, że niekoniecznie. O tym, jak to zrobić, Jakub Baliński rozmawia z Mariuszem Matrejkiem, współtwórcą skarbieckamienic.pl i prezesem Global Investor Club, na rynku nieruchomości obecnym od 2004 roku.

AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA PODCASTU

Transkrypcja podcastu
witam serdecznie Jakub Byliński tokfm PL to już trzeci odcinek naszego cyklu o nieruchomościach rozmawialiśmy o wynajmie mieszkań jak to zrobić korzystniej bezpiecznie, a także jak kupić sprzedać mieszkanie i podcast znajdą państwo na tokfm PL, a teraz zajmiemy się tym jak bezpiecznie i zyskiem inwestować na rynku nieruchomości dlatego zaprosiłem dziś studia pana Mariusza mat ręka prezesa Global Investors Clubu dzień dobry czy dobrobyt państwa w takim razie, czyli to Rozwiń » inwestowanie w nieruchomości to jest domena tylko profesjonalistów wielkich firm 3 tak jednostką wygrać coś coś na tym rynku może zdziałać no właśnie nieruchomości są o tyle charakterystyczne, że z natury rzeczy zajmują się nimi amatorzy tak jak jest to takie dobro powszechne każdy z nas potrzebuje gdzieś mieszkać potrzebują kupić albo wynająć nieruchomość to sprawia, że jest możliwość zaspokojenia tego przez inwestorów indywidualnych, którzy takiej nieruchomości posiadają, a jak to zrobić zyskiem może powiedziałbym, że podstawą jest, żeby zrobić mądrze wszystko zależy od tego czy mamy doświadczenie na danym rynku nieruchomości, czyli po pierwsze, ja będąc inwestorem, a nie będąc ani prawnikiem ani doradca inwestycyjny mogę powiedzieć, że trzymałbym się rzeczy, które rozumiemy, jeżeli np. odziedziczyliśmy mieszkanie albo weszliśmy związek małżeński kupiliśmy większa zostało nam nasze kawalerskie to naturalna pojawi się tendencja, że chcielibyśmy zarabiać na wynajmie i to jest bardzo fajna opcja, bo ja uznaję, że poza tym, że zarabiamy coś miesięcznie Pomóżmy budować nasz majątek budować nasze bogactwo uważam, że mamy dużą drogę do zrobienia, jeżeli chodzi o Polskę kraje zachodnie właśnie w tym, że obywatele powinni posiadać jak najwięcej i takim podstawowym dobrem jest właśnie takie mieszkanie, które możemy w jaki sposób też w jego posiadanie tak i wynająć i o ile zrobimy to tak jak 1 z odcinków poprzednich mówiliśmy bezpiecznie to myślę, że będziemy czerpać zadowalające dochody już tak jedno mieszkanie wystarczy, żeby coś sobie na tym zarobi jak najbardziej no w Warszawie może wystarczyć nawet mała kawalerka, za którą możemy wziąć prawie 2000zł kwoty odstępnego, więc to pojawiam się już ma już możemy mówić prawie pensji minimalnej przyszłej przyszłorocznej, tak więc jest, o co grać jak najbardziej ruchomości są taką domenę, gdzie jest duża wartość te przepływy są znaczące i nawet najmniejszy przepływ będzie pewnie porównywalny z jakim wynagrodzeniem za pracę, a jest na tym rynku miejsce czy już deweloperzy wielka agencja rozjechały się na, tyle że tak naprawdę taki solista niema solić ma na co liczyć natomiast taki solista musi zdecydować czy to jest jego działalność zawodowa, czyli w nauczy się jak np. zarabiać na obrocie mieszkaniami czy też wynajmie i docelowo będzie to jego działalność zawodowa, który będzie poświęcał swój cały czas czy też ma inne działania jest na etacie prowadzi własny biznes nieruchomości są dla niego tylko wyłącznie uzupełnienie, dlatego że wtedy też korzystamy z innej pomocy tak w nieruchomości to jest taki taka dziedzina, w której chcąc nie są pracujemy nie tyle jest rzeczą fizyczną nie tyle z nieruchomością co pracujemy całą gamą ludzi współpracujemy z pośrednikami ze rzeczoznawca ami z notariuszami z prawnikami doradcami podatkowymi współpracujemy z drugą stronę tak ze sprzedającym np. czy też z najemcą, a i to powiedziałbym wymaga też pewnego doświadczenia w kontaktach z ludźmi znajomości prawa znajomości podatków naprawdę trzeba stać takim miliony busem w tej dziedzinie, żeby faktycznie dobrze zarabiać to ile tych mieszkańców było obrócić, żeby to już był nasz zawód, żeby już był na zawód no to powiedzmy tyle, żeby móc porównać swoje zarobki z mieszkań do jakiegoś rodzaju wynagrodzenia za pracę, jeżeli przyjmiemy np. chcemy zarabiać 100 000zł na danym mieszkaniu przez Warszawę nie ma problemu, żeby zarobić po 20 000zł z 1 mieszkania nie mówię o obrocie czyli jakby w kwestii kupna przez kupno sprzedaż notowaliśmy takich mieszkań w ciągu roku przedsprzedaż 5 tak, a same ograniczenia czasowe, że bywało tak samochodami nie można od razu po zakupie go sprzedać szczytów po prostu stajemy się handlarzem i obejmują narzucone przez oczy musimy się poruszać w naszym systemie Prawnopodatkowym ten system prawnopodatkowy on ewoluuje, ale jeżeli chodzi o lokale jest dosyć stabilne dlatego, że jeżeli kupimy mieszkanie jest sprzedamy nawet dzień był tego samego dnia może to jest bardzo ważne mówi możemy dokonać zakupu sprzedaży tego samego dnia się zdarza, ale jeżeli zrobimy to do 5 lat to jesteśmy zobowiązani zapłacić podatek dochodowy tak podatek dochodowy 19%ową różnicę pomiędzy tym za ile sprzedaliśmy w tym za ile kupiliśmy, jeżeli ponieśliśmy jakieś tam dodatkowe koszty to oczywiście sobie też koszty doliczamy do odliczamy sobie od tej kwoty, która stanowi podstawę podatku opodatkowania natomiast, jeżeli zrobimy to po 5 latach Noto mamy generalnie zwolnienie podatkowe jest 1 rzecz, jeżeli sprzedamy mieszkanie takie np. inwestycyjne czy też dziedziczone i przeznaczymy środki na cele prywatne tzw. poprawienie własnej sytuacji mieszkaniowej to też wtedy nie płacimy podatku, czyli można takich mieszkań przez 10 w ciągu roku zastrzega, że przy założeniu, że przeznaczamy na właściwym naszego stanu no właśnie ta tak, jeżeli jesteśmy posiadaczami 10 mieszkania przez sprzedajemy 10 kawalerek kupujemy sobie dom jesteśmy w stanie jasny sposób udokumentować, że faktycznie poszło na poprawę naszej sytuacji mieszkaniowej to tak natomiast, jeżeli nie jesteśmy w stanie czy widać, że prowadzimy pewnego rodzaju działalność znaczą 10 mieszkań to by działalność gospodarcza tak to jesteśmy zobowiązani dokonać rejestracji działalności i związanych z tym konsekwencji np. rejestracji w VAT taki odprowadzania tego podatku oczywiście przypadki, gdy to jest uzasadnione, bo nieruchomości też tutaj są uprzywilejowane nieruchomości mieszkaniowe najczęściej są z podatku VAT zwolnione no w takim razie opłaca się jeszcze cały czas wynajmować mieszkania tu, które mamy tak charakterystyczne dla inwestowania na rynku nieruchomości jest to, że sama nieruchomość to jest jakiś zbiór praw tak to są można, by po pierwsze, są różne typy praw mamy prawo własności mamy spółdzielcze np. prawo do lokalu mamy możliwość wynajmu późniejszego podnajmu nieruchomości tak też tych opcji jest bardzo dużo i co ciekawe na rynku nieruchomości działają inwestorzy, którzy dobrze czują się w 1 rzeczy przed potrafili zrobić na wynajmie danego lokalu nie potrafili zarobić na obrocie i odwrotnie ludzie, którzy bardzo dobrze czują się w obrocie np. wyspecjalizowani przed tym, że kupować duże mieszkania dzielić na mniejsze i sprzedawać w ten sposób, a którzy nie potrafili zarabiać na wynajmie jest też kwestia tego co się lubi jak ma predyspozycje ile czasu chcę się poświęcać, jakie środki trzyma się możliwość np. posiłkować kredytem bankowym też jest bardzo ważne w tym zakresie no jest tutaj dużo możliwości, bo to bez kapitału nie jest możliwe wejście jest możliwe jest możliwe jest możliwe jest możliwe wejście bez kapitału takim przykładem jest podnajem, gdzie mamy właściciela nieruchomości, które oczywiście mają załóż zapłacił dużą kwotę pieniędzy ten właściciel oczekuje tego, żeby mieszkanie straciło na wartości chciałby np. czerpać jakieś regularny dochód i zgodzi się na długoterminowy wynajem tego mieszkania za określoną, ale sensowną kwotę natomiast osoba, która nie ma kapitału może zająć się to dosyć popularne takim biznesem, że dokonuje drobnych przeróbek nieruchomości, po czym podejmuje ją i zysk stanowi to co pozostaje nam podjęciu tego co dostajemy od naszego pod najemcy tak i to co oddajemy do właściciela nie możemy robić jako osoba prywatna działalność gospodarczą, jeżeli to nie stanowi naszej, jeżeli to nie stanowi działalności powtarzalnej itd. to taka jest w 2 konkretne definicja działalności gospodarczej, a to jest najczęściej, gdy już potem rejestrujemy działalność sprawdziło się raczej nie należy obawiać to od razu powiem należy się obawiać jest po prostu czysta definicja związana z powtarzalnością z tym, że jest to działalność zarobkowa po prostu wiąże się ona z pewnymi rejestracjami i koniecznością raportowania np. naszych przychodów prowadzenia rejestrów, jeżeli obraca nieruchomościami też mamy ileś segmentów podatkowych tak, bo możemy chociażby taki wynajem rozliczać na zasadzie ryczałtu albo ona z rozliczać skalą podatkową rynek ilość daj nam bardzo duże możliwości, ale też bardzo dobre, że wiedza, która potrzebuje uzyskać, by zacząć inwestować w nieruchomości są aktualnie ogólnodostępna YouTube daje nam masę filmów ludzie bardzo chętnie udzielą swoim doświadczeniem i warto skorzystać, czyli w zasadzie możemy zacząć być graczem na rynku nieruchomości de facto nie posiadają żadnego mieszkania w tylko żyje jest tego, że od kogoś długoterminowo wynajmujemy mieszkanie i potem sami to mieszkanie komuś wynajmuje, żeby mierzi, jeżeli mówimy takich formach grania na rynku nieruchomości, chociaż granie to możemy taką takie też bagatelizuje w pewnym sensie obrót pieniędzmi to mamy kilka możliwości, bo możemy albo podejmować albo możemy też korzystać z finansowania za pomocą innych inwestorów albo banków tak musi być nasz kapitał, jeżeli my potrafimy wygenerować wartość nie mówię to spekulacji jest także kupujemy coś pompujemy jakąś wartość sztucznie tak najczęściej rynek nieruchomości polega na tym, że faktycznie dostarcza się jakoś wartości może być wartość postać tak jest dostarczamy te mieszkania, które są potrzebne na rynku, czyli nie potrzeba dużych potrzeb małych i małych nie ma znajduje się inwestor, który potrafi z dużych mieszkań zrobić małe zaspokaja pewną potrzebę rynkową to jest faktyczne generowania wartości innych generowanych wartość jest się remont tak bierzemy mieszkanie, które jest zdezelowany wymaga wymaga remontu ktoś, kto się w tym specjalizuje w stanie to zrobić optymalnie kosztowo dostarczyć taki produkt jest potrzebny na rynek i kapitału nie potrzeba kapitał oczywiście ułatwia tak pieniądze ułatwiają negocjacje pieniądze ułatwiają przeprowadzenie całości transakcji, ale też my jesteśmy trochę takim narodem, który dużo lubi pokombinować czasami kombinuje całkiem dobrym kierunku da łatwo pójść z torbami, jakie ze stabilnością tego rynku na nieruchomościach powiedzmy tak z torbami to może jest trochę ciężko pójść, bo raczej nie ma takiej sytuacji, żeby nieruchomość straciła na całą swoją wartość najczęściej może stracić jakąś część wartości, jeżeli za nią prze płaciliśmy to jest bardzo charakterystyczne, ponieważ rynek nieruchomości pozwala nam zarobić już w momencie zakupu nieruchomość wiemy mniej więcej ile zrobiliśmy potem tylko dążymy, żeby ten nasz wynik wylądował jak najbliżej tych założeń czyli, żeby mieć jakiś niespodzianek jak przed zdarzają się przy remontach lokali w kamienicach, gdzie nagle okazuje, że np. pion, jaki mamy zatkane musimy go udrożnić takiego wcześniej nie nie robiliśmy, ale to on każe sobie musi znaleźć po prostu taką nazwą to nisza, w której czuje się dobrze dobrze, a w różny wraca już rozmawialiśmy, ale warto chyba tylko wróci teraz, czyli wynajmu krótkoterminowego przy tym jesteśmy właścicielami ostatnio Gazeta wyborcza przebadała ten rynek warszawski i okazało się, że jest bardzo dużo osób, które bardzo dużo takich ofert, które wyglądają na osobę prywatną są to zwykła agencje, które mają po kilkadziesiąt kilkanaście czy kilkaset nawet mieszkań na wynajem i teraz rodzi się pytanie czy dla nas jako takiego szarego Kowalskiego, który chciałby swoją kawalerkę w centrum Warszawy wynająć na airbnb w ogóle jest miejsce na rynku czy to ten rynek został w zasadzie zawłaszczony przez przez duże firmy jak no to myślę, że tutaj duże znaczenie będzie miało jak jak wygląda rynek ogółem tak, bo musimy pamiętać, że agencje tego typu wyspecjalizowane mamy krótkoterminowy najem krótkoterminowy w Polsce to nie jest coś to nie jest coś starego tak to jest zjawisko dosyć młode bardzo zintensyfikowane przez to, że daje wyraźny zastrzyk finansowy tak ma oczywiście wyższe koszty niż wynajem długoterminowy, ale też zwroty ze zwrotu są relatywnie wyższe stąd też wiele osób na to decyduje zatem proszę taki rynek, że pojawił się agencje wyspecjalizowane w najmie krótkoterminowym i one podpisują umowę na czas z nami tak równie dobrze możemy zdecydować chcemy się tym zajmować, bo na co dzień pracujemy na etacie popołudnia wolimy spędzać z rodziną niż sprzedaż niż żądać mieszkanie np. lokatora i musimy zdecydować się zasada jest prosta im mniej danym lokalem musimy się zajmować tym najprawdopodobniej więcej zapłacimy za jakieś usługi z tym związane np. za sprzątanie czy też za pośrednictwo w najmie natomiast to nie jest tak, że my zawsze jesteśmy sami na rynku czyli, jeżeli jest jesteśmy my, którzy wynajmują taki lokal jest 100 000 innych ludzi to na pewno będą agencje, które będą świadczyć po prostu dla usługi pytanie czy usługi mają dla nas to wartość ile musimy ze swego zysku oddać być może taka agencja zostanie najdrożej, bo zrobi lepsze zdjęcia albo ma lepszy system rezerwacyj ne albo ma niższe stawki takiemu kingu np. tak, a z drugiej strony być może, wynajmując jakimś rynku, gdzie tych lokali jest niewiele tego pośrednika nie potrzebujemy tutaj akurat jeśli chodzi o rynek wynajmu krótkoterminowy to no to po prostu przeliczył tak dokładnie, bo domyślam się, że agencja będzie oferować nam nie tylko samo pośrednictwo w wynajmie, ale też będzie tam jakiś szerszy zakres usług związane np. pełnym zarządzaniem tym apartamentowiec to jest kwestia taka też na ile wyceniamy swój czas na myśli pan, że rynek całkowicie mogą przejąć agencję rynek, więc o tak taki scenariusz istnieje tak oczywiście, że mogłyby sprzedać to tutaj, by też, że na wierzbie za problem prawny tak przecież to nie jest wynajmujemy apartament apartamenty mieszkania zwykłe to de facto, ale to raczej nawet gdy się tam dzwoni to nie odbiera osoba prywatna tylko recepcja tak po tak to nie jest problem prawny tylko to jest konkretna sytuacja prawna tak po prostu tak ma być, że albo wynajmują sami wtedy rozliczamy rozliczamy to zgodnie z przepisami tutaj oczywiście pojawia się ta kwestia czy wynajem krótkoterminowy to już jest wynajem na to jest wynajem na cele mieszkaniowe, które jest preferowane podatkowo czy też jest to już działalność gospodarcza prawie hotelowa, która wymaga zupełnie innych podatków mówi się przygotować tak w przypadku agencji, jeżeli taka agencja podejmuje od nas lokal to wprost mamy nie mamy tego na cele mieszkalne tylko mamy na cele prowadzenia przez agencję działalności i tutaj warto wiedzieć, że w takim przypadku chodzi o zupełnie inne kwestie podatkowe, ponieważ my wynajmujemy firmie, a ta firma dopiero wynajmuje to dalej nieuregulowane są kwestie dotyczące właśnie kwalifikacji takich takich obiektów nawet całe, które mają apartamenty jako obiektów hotelowych np. takie jak nic nie myślę, że to takie zagrożenie dla tego rynku, że gdzieś będą naciski związane z kwestiami przepisów pożarowych np. które hotele muszą spełniać aż budynek na razie nie ma nie muszą tak budynki mieszkania mieszkalne na razie tak restrykcyjnych przepisów nie muszą i podejrzewam, że rok zobaczymy w sumie albo będzie jakiś wypadek albo nie będzie, jeżeli będzie nowe przepisy gwałtownie zmienią tak podejrzewam tak niestety nasze prawo bardzo często jest dyktowana jakimiś takimi nagłymi zjawiskami gaszeniem pożaru gaszenie jakiegoś pożaru tak byśmy przed dyskusją w temacie z promów tak po to, zupa musi nam pan w takim razie to podsumować w takich 3 krokach zdradzić jak można wejść na ten rynek i jeżeli nieruchomość odpowiedziałem tak najpierw zapoznajmy się tematem mamy masę materiałów ogólnodostępnych książki szkolenia itd. skorzystajmy z tego zrób sobie przez 3 miesiące będziemy się czegoś tam w każdym tygodniu nowego uczyć, żeby się obyć z tematem potem zdecydujemy co chcemy zrobić chcemy iść w kierunku obrotu mieszkaniami czy chcemy pójść w kierunku wynajmu długoterminowego krótkoterminowego i ma to duży związek z tym, jakimi środkami dysponujemy, bo to ogranicza tak jak scenariusza możemy przyjąć czy mamy zdolność kredytową lepsza zdolność kredytową bardzo znaną światową można bardzo pomóc w najmniej, a już np. niekoniecznie w obrocie nieruchomościami no i przede wszystkim zobaczmy też czy ma wsparcie naszych najbliższych, bo bardzo często jest także powiedzmy małżeństwa 1 osoba chciałaby coś zrobić druga nie chce warto sobie spokojnie 6 i porozmawiać jak rodzina będzie do tego podchodzicie czy mieszkanie po babci np. sprzedajemy czy wynajmujemy albo też czy czy osoba, która pracuje w korporacji np. odłożyła kilkaset tysięcy złotych chce coś z nimi zrobić, by nie leżały na nieoprocentowanym rachunku czy mamy tutaj właśnie takie wsparcie od decyzji inwestycyjnych pamiętajmy, że nieruchomości są dosyć bezpiecznym rynkiem z tego względu, że jest rynek masowy w miarę uregulowany prawnie i na którym jeżeli dobrze kupujemy to raczej nie stracimy co najwyżej wyjdziemy na 0 i to stanowi bardzo dużą atrakcyjność tego rynku, ale to wciąż jest inwestycja każda decyzja, że z ryzykiem wiąże się z ryzykiem najczęściej problem jest taki, że tego ryzyka no nie jesteśmy w stanie dobrze oszacować na początku mogliśmy się wydarzy i musimy sobie z nim radzić musi być postulatem gotowi, że wcześniej czy później coś nie wyjdzie no i nasz urlop zamiast na Teneryfie spędzimy np. remontując zdewastowane mieszkania, czyli macie państwo już kompletną ściągawkę w jaki sposób zacząć inwestować na rynku nieruchomości te ściągawkę przedstawią państwu pan Mariusz mat Rejek prezes Global Investor Club dziękuję bardzo dziękuję bardzo jak zwał Jakub Baliński tokfm PL dziękuję za uwag Zwiń «

PODCASTY AUDYCJI: ROZMOWY O NIERUCHOMOŚCIACH

Więcej podcastów tej audycji

REKLAMA

POPULARNE

REKLAMA

DOSTĘP PREMIUM

Słuchaj podcastów TOK FM bez reklam. Skorzystaj z 40% rabatu w jesiennej promocji. Wybierz pakiet "Aplikacja i WWW" i słuchaj wygodniej z telefonu!

KUP TERAZ

SERWIS INFORMACYJNY

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA